41.2% מסך המשכנתאות בשנת 2024 הן משכנתאות ממוחזרות!

על פי הנתונים שהתפרסמו ע"י בנק ישראל עבור שנת 2024 עולה כי סך המשכנתאות הממוחזרות עומדות על 38.7 מיליארד ש"ח, מתוך 94 מיליארד ש"ח מכלל המשכנתאות בשנה זו, ולכן עולה כי 41.2% מהמשכנתאות שניטלו בשנת 2024 הם משכנתאות ממוחזרות, ואינן מייצגות משכנתאות חדשות.

אם כך, סך המשכנתאות החדשות שניטלו בשנת 2024 עמד על 55.3 מיליארד ש"ח, ובממוצע חודשי 4.61 מיליארד ש"ח. דבר המאשר כי החולשה בשוק הנדל"ן, נוכחת כבר בשנת 2024. נשאלת השאלה, כיצד ניתן לאמת עובדות אלו, אם שלל הפרסומים, אשר העידו כי חלה "עלייה" או כי יש "גאות" במכירות הנדל"ן, אליהם נחשפנו חדשות לבקרים?! ויתכן כי פרסומים אלו תרמו לעליית מחירי הנדל"ן בשנה זו.

האם לכאורה, גורמים שונים נמנעים או מונעים מהמידע החשוב להגיע לכלל הציבור?

עם היוודע היקף נטילת המשכנתאות במהלך שנת 2024, בניכוי מחזורי המשכנתאות וחולשת השוק המסתמנת, עולה שאלה נוספת – כיצד ניתן להסביר את עליית המחירים בשנה זו – כ-8% – על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה?!

בשעה שאנחנו למדים כי רפורמת מחזורי המשכנתאות יוצאת לדרך, ועליה יש לברך מכיוון שתאפשר לנטולי המשכנתאות, המבקשים למחזר, מי בשל מצוקה תקציבית ומי בשל ניסיון ראוי להוזיל את גובה הריביות במסלולים השונים, עולה תהייה ופליאה, מדוע בנק ישראל והמפקח על הבנקים, נכון למועד זה, אינם מפרידים בין הנתונים המפורסמים בכל חודש הנוגעים להיקף המשכנתאות החדשות אותן נטל הציבור, לבין המשכנתאות אותן מיחזר הציבור?

הרי, כיום בלחיצת כפתור ניתן להפריד בין נוטלי המשכנתאות החדשות ובין אלו המבקשים למחזר משכנתאות קיימות (משמע, אינם רוכשים דירה חדשה).

מדוע בנק ישראל והמפקח על הבנקים, נכון למועד זה, אינם מפרידים בין הנתונים המפורסמים בכל חודש על היקף המשכנתאות החדשות אותן נטל הציבור, לבין המשכנתאות אותן מיחזר הציבור?

בעוד הציבור נוטה לטעות, בנק ישראל מתוקף תפקידו אינו שם בראש דאגתו את הציבור. תפקידו של בנק ישראל, כפי שאישר זאת לאחרונה, דני חחיאשוילי, המפקח על הבנקים, הינו לדאוג לשלום המערכת הבנקאית.

ולכן כאשר זיהו בבנק חשש והאטה במכירות אצל הקבלנים, במהלך שנת 2024 אפשרו בבנק ישראל את "היצירתיות" בקיומם של מבצעי המימון. כאשר המערכת הבנקאית חשופה מחד להלוואות של מאות מיליארדים שניתנו לקבלנים, וחשיפה זו מעמיקה את הדאגה הגוברת גם בעקבות שוק האג"ח, אשר פרח לאחרונה.

לכך נוסיף את העובדה שהבנקים חשופים להלוואות משקי הבית, ובכך מחזיקים את צרכי השוק הן מצד ההיצע והן מצד הביקוש: הבנקים רוצים שקצב מכירות הנדל"ן יישאר יציב, והרי לכם סיבה (אחת או יותר) להעדר שקיפות, או אם תרצו לסערה ממשמשת ובאה.

מדובר במידע בעל חשיבות ממעלה ראשונה: הוא יחשוף האם יש אמת בפרסומים על עלייה או ירידה בהיקף המשכנתאות, מה שיסייע למשקי הבית לשקול את צעדיהם בבואם לבצע את אחת הרכישות הגדולות ביותר עבורם

מניעה היא הטיפול הטוב ביותר

לכאורה, עולה כי מדובר על מידע בעל חשיבות ממעלה ראשונה, אשר יש בו כדי לשפוך אור בכל הנוגע להיקף המשכנתאות, ומשם להסיק מהו היקף הרכישות המשתמע של הציבור באותו חודש נתון. נתון זה בהחלט יכול לאפשר למשקי הבית לשקול את צעדיהם בבואם לבצע את אחת הרכישות הגדולות ביותר עבורם. כך, ניתן יהיה בנקל לדעת האם יש אמת בפרסומים הנוגעים לעלייה או ירידה בהיקף המשכנתאות.

מאחר ובנק ישראל בסקירה של חודש פברואר 2025 ציין כי "הסיכון בקרב נוטלי המשכנתאות ברמה גבוהה היסטורית", נתון נוסף אותו יש להביא בסקירה החודשית של בנק ישראל בנוגע לנטילת המשכנתאות החדשות, נוגע להיקף המשכנתאות בפיגור מעל 90 ימים ועימו את אחוז המשכנתא שאושרה, מסך ההכנסה התא המשפחתי.

גם נתונים אלו, יאפשרו לציבור להימנע "מהרפתקאות" אשר עשויות לסכן את נוטלי המשכנתאות ואף בעקיפין, יתכן שהם יהוו אמצעי וגורם ממתן לשוק הנדל"ן. במילים אחרות, באמצעות הנגשה של מידע קיים ושקיפות נדרשת, הציבור יוכל לשקול את צעדיו.

קריאה לרגולטור ולכנסת ישראל לפעול

כאשר גורמי הסיכון וענני סערה מתעבים מעל לשוק, זוהי קריאה לבנק ישראל וגורמי הפיקוח, אשר חייבים לאפשר את הנגשתו והפצתו של מידע בעל חשיבות כלכלית לציבור.

כולי תקווה כי בנק ישראל, או גורמים שונים בכנסת ישראל, יאמצו אמות מידה ראויות אלו, ללא כל דיחוי.

רוני סאיג הוא אסטרטג ומשפטן, יו"ר תנועת "אשדוד רוצה שינוי", בוגר תוכנית ״קול מקומי״ המכשירה את מנהיגי ומנהיגות העתיד בשלטון המקומי.