לפני כמה עשרות שנים ישבתי בפעם הראשונה על ספסל החוג לכלכלה באוניברסיטת תל אביב. בשיעור הראשון עלה המרצה ומול הסטודנטים הנרגשים פתח במילים: "מה זאת כלכלה?", ואז ענה לעצמו: "כלכלה היא תורת המחסור, הלוואי שיכולנו לקנות אוכל וגם נדל"ן, גם תרבות וגם חו"ל, גם רכב חדש וגם חינוך מעולה. אבל מכיוון שאין לנו משאבים לכול, אנו נאלצים לבחור, כל איש לפי העדפותיו", ומכאן התחילו אינסוף הנחות, הבנות ותובנות. היום אני מבין שכלכלה היא הרבה פעמים מדע מבאס.

"כשישבתי לראשונה על ספסל החוג לכלכלה באוניברסיטת ת"א, בשיעור הראשון, עלה המרצה ומול הסטודנטים הנרגשים פתח במילים: "מה זאת כלכלה?", ואז ענה לעצמו: "כלכלה היא תורת המחסור"

הירשמו עכשיו לניוזלטר היומי

אנו נוטים לייחס למציאות כלכלית כללים אנושיים של רחמים, חמלה, אכזריות, חזירות, או אפילו צדק, רחמנא לצלן. אבל לכלכלה יש את האמת שלה שהיא שטוחה ורדודה למדי, הכלכלה מונעת מכללי היצע וביקוש, כללים של עלויות ורווח.

אנו מוצפים לאחרונה בהרבה כתבות על בעלי בתים "תאבי בצע" שהעלו בצורה משמעותית את דמי השכירות, ומצד שני ידידי, כתב זמן ישראל תני גולדשטיין, https://www.zman.co.il/316850/ הוכיח כי יש בעלי בתים שלא נחפזים להעלות מחיר השכרת בתיהם מטעמים אנושיים.

"עדיף להיות פחות חמדן, להרוויח דירה מלאה ומתוחזקת – ולעזור לאנשים בקורת גג": תני גולדשטיין שוחח עם בעלי בתים שגובים שכר דירה נמוך ממחיר השוק – ומעלים, אם בכלל, רק לעתים רחוקות. "אני מבין את הדיירים, שילמתי שכירות כל חיי"https://t.co/2nh6X9EyJH

— זמן ישראל (@ZmanIsrael) June 9, 2022

ליבי וכל הסימפטיה שלי לצעירים ולאלו שלא הצליחו לקנות קורת גג עד היום, ושחלקם מתמודד עם מציאות אכזרית למדי, אבל באוניברסיטת תל אביב, שהזכרתי קודם, בניין הכלכלה די מרוחק מבניין העבודה הסוציאלית, ולא בכדי. אנו מדברים על כלכלה ולא על רגשות.

ליבי והסימפטיה שלי עם צעירים ואלו שלא הצליחו לקנות קורת גג עד היום, אבל באוניברסיטת ת"א שהזכרתי, בניין הכלכלה די מרוחק מבניין העבודה הסוציאלית, ולא בכדי. אנו מדברים על כלכלה ולא על רגשות

האם יש הצדקה לעליית מחירי השכירות? לצערי כן, ומכמה סיבות.

1

בראש ובראשונה – מחירי הדיור למכירה קפצו בצורה משמעותית בשנה האחרונה, ב-10%-15% לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ובכמה שכונות שאני מכיר בהרבה יותר. וברור כשמש שיש קשר חזק חיובי בין מחיר דירה לקניה לבין מחיר השכירות.

הרי טבעי בעיני כולנו שאם מחיר החיטה עולה, אזי מחיר הלחם אמור לעלות. ואם מחיר הנפט עולה אזי מחיר הדלק למכונית והנסיעה בתחבורה ציבורית יעלו גם הם. ואם משקיע רכש דירה למטרת תשואה, ואותו משקיע שילם יותר על הדירה, אזי הוא יצטרך להחזיר לעצמו את ההשקעה באמצעות החזר דמי שכירות גבוהים יותר (וכל בעל דירה שמשכיר הוא בהגדרה משקיע).

2

סיבה נוספת היא הריבית – כפי שהריבית כבר עלתה, והיא נמצאת במגמת עלייה מתמשכת, הרי שחלק מאותם משקיעים שלקחו משכנתא או הלוואה על השקעתם, משלמים וישלמו הרבה יותר על הלוואתם, ולכן לא תהיה להם ברירה אלא להעמיס עלות נוספת על השוכרים.

3

ותמיד צריך לזכור את יוקר המחייה – או בשמה הפחות מכובס – האינפלציה, אין סיבה שאם הלחם, הדלק, ושאר שירותים ומוצרים עולים (בקצב של 3%-4% במונחים שנתיים) – אזי הנדל"ן לא יעלה גם בכמה אחוזים כמו שאר המוצרים.  כלומר יכול להיות שאותם משכירי דירה משתמשים בכסף לשלם על הדיור מוגן של הוריהם (שהעבירו להם את הדירה), או לשכור דירה בעצמם.

טבעי בעינינו שאם מחיר החיטה עולה – מחיר הלחם אמור לעלות, ואם מחיר הנפט עולה אזי מחיר הדלק למכונית והנסיעה בתחב"ץ יעלו. אם משקיע רכש דירה למטרת תשואה ושילם עליה יותר, הוא יצטרך להחזיר את ההשקעה

כלומר למשכירי הדירות יש סיבות די סבירות להעלאת מחירי השכירות בכ-20% לערך. אז האם זהו סוף פסוק, וסופו של הדיון? לגמרי לא! מה שבכל זאת הכלכלה מלמדת, על אף חוסר אנושיותה, היא שיש אנשים משני הצדדים. ומול משכירים יש גם רצונות ויכולות של השוכרים. או במילים כלכליות יותר – היצע וביקוש.

וכאן אנו נכנסים לשדה הקרב הגדול בין אנשי המספרים הגדולים והעתידיים, אלו שמגדילים את ההלוואות או את שווי בתיהם במאות אלפים ללא הינד עפעף (אני בטוח שיצא לכם לראות מקרוב, או שאף אתם כאלה, אנשים שמאמינים שערך דירותיהם צמח בחצי מיליון ₪ בחצי שנה, או שנכנסו לבנק לקחת משכנתה של 1.2 מיליון ולקחו בסוף 1.5 מיליון כי נראה להם שהתזרים סביר), לבין אנשי ההווה שמשלמים שכירות 5,000 ₪ לחודש – כי זה מה שהם יכולים להרשות לעצמם ותו לא.

כלומר, אל מול כל הסיבות הטובות להעלאת מחירי השכירות, עומדים שוכרים שיכולים לעמוד בתשלום של מספר מסוים ולא מספר אחר, ולא משנות כל הסיבות שבעולם.

שכירות, על פי רוב, משולמת מהמשכורת העכשווית ולא מדמיונות לטווח ארוך. והמשכורות לרוב האוכלוסייה לא מטפסות בקצב המוזכר לעיל. לכן, אם בעל בית מסוים יקפיץ את ערך השכרת דירתו ב-30% – אם לא ימצא שוכר, יצטרך להתקפל ולרדת חזרה.

ואם ימצא, כנראה שזה היה מחיר השוק מלכתחילה. מה גם שבניגוד לנכסים אחרים, כל חודש שאיננו מוצא שוכר במחיר שמבקש, נגרם לו אובדן הכנסה, דבר שמחליש את כדאיות היצמדותו למספרים גבוהים מדי. כלומר אם כל שוכר יבדוק היטב את הכנסותיו הצפויות השוטפות, ויחליט להתפשר ולהחליף אזור, להקטין חדר או דומה, השוק בהגדרה יגיע לשיווי משקל.

למשכירי הדירות יש סיבות סבירות להעלאת מחירי השכירות בכ-20% לערך. אבל הכלכלה מלמדת, על אף חוסר אנושיותה, שיש אנשים משני הצדדים. ומול משכירים יש גם רצונות ויכולות של השוכרים. היצע וביקוש

השוק הוא גדול וכמעט אינסופי. אם ההנחה אומרת ששליש מאוכלוסיית ישראל חי בדירה מושכרת, אזי מדובר על מעל חצי מיליון דירות מושכרות, הנחה קלאסית של הכלכלה של שוק חופשי במחירי שוק.

שביתות קונים או התארגנויות לעצירת השכירות נדונו לכישלון, פשוט מהטעם שזה חשוב מדי וגדול מדי – קורת גג מעל ראשך – ונוגע לעצם פירמידת הצרכים הבסיסית לכל אדם.

אז יהיו כמה משכירים שיפעלו מטעמים פילנטרופיים ויתחשבו מעל ומעבר בשוכריהם, וממולם יהיו כמה משכירים תאבי בצע ונשכניים שירצו רק למקסם עד כמה שניתן את המחיר, אבל רוב האנשים יפעלו לפי האינטרס הבסיסי שלהם והם אלו אשר יקבעו את מחיר השוק.

אנו נמצאים בתקופה תנודתית וסוערת, יש שיגידו שתמיד אנו בתקופה תנודתית, אם בגלל מלחמה או מגפה או נפילת ממשלה. אבל נראה לי שמבחינה כלכלית, אפילו יחסית לנקודות משבר, זוהי תקופה מאתגרת במיוחד. תקופה שבה האינפלציה והריבית, לאחר שנים רבות מאוד של מספרים אפסיים – עולות ומזנקות.

לכן אסור להסתכל על תקופה זו, הרגעית, כאל משהו שיישאר לזמן ארוך. אנו נמצאים בתקופה שבה התנודתיות היא כל כך גבוהה שאנשים מסוימים מגיעים לנקודות קיצון, כמו שמתאפיין בקמפיין ה"גוואלד" של השוכרים שמחיריהם מזנקים.

אז מה יהיה? הנבואה ניתנה לשוטים, אבל הנסיון אומר שהבורסה והנדל"ן הם אחים קרובים. הבורסה היא האח המהיר והקופצני, והנדל"ן הוא האח האיטי והמגושם, אבל שניהם הולכים לרוב באותו הכיוון, גם אם בקצב אחר.

אז יהיו כמה משכירים שיפעלו פילנטרופית ויתחשבו בשוכריהם, ומולם יהיו כמה משכירים תאבי בצע ונשכניים שירצו רק למקסם את המחיר, אך רוב האנשים יפעלו לפי האינטרס הבסיסי שלהם, והם שיקבעו את מחיר השוק

הנדל"ן בסופו של דבר מתנהג כמו מדדי המניות (מסיבות רבות וטובות). אז בשנה שעברה מדדי המניות קפצו ב-30%, וגם הנדל"ן. השנה מדדי המניות ירדו בכ-10% ויש חשש רב שזו רק ההתחלה. אז אולי הנדל"ן גם?

יהודה אריה מודעי הוא סמנכ"ל כספים בחברה.