הרציונל שעומד מאחורי הבנייה המסיבית שמתקיימת בימים אלה בירושלים הוא שאוכלוסיית העיר עומדת לגדול באופן משמעותי, שעתודות הקרקע בתוך העיר קרובות למיצוי, ושיש חשיבות רבה לשמירה על השטחים הפתוחים שמסביב לעיר. לכן, חשוב לבנות גבוה וצפוף על מנת לאפשר את המשך התפתחות העיר.
השאלה האם נכון לשאוף לגידול כה משמעותי באוכלוסיית העיר היא חשובה, ואני מקווה לדון בה בעתיד. להלן אעסוק בשאלה מהיכן יגיעו לעיר אותם תושבים שאמורים לאכלס את רבבות הדירות החדשות.
המקור העיקרי לתוספת אוכלוסייה זו לא יכול להיות ריבוי טבעי ועלייה לארץ. אם אלה היו פני הדברים, די היה בבנייה מתונה הרבה יותר. ברור אפוא שמדובר בהגירה של אוכלוסייה ישראלית המכונה "חזקה" (בעברית פשוטה – לא חרדית ולא ערבית) אל העיר בטווח שנים קצר.
השאלה – האם נכון לשאוף לגידול כה משמעותי באוכלוסיית העיר – היא חשובה, ואני מקווה לדון בה בעתיד. כאן אעסוק בשאלה מהיכן יגיעו לעיר אותם תושבים שאמורים לאכלס את רבבות הדירות החדשות שנבנות
והנה, על מנת שלא נצטרך לנחש, זכינו לאחרונה לשמוע את הדברים מפי ראש העיר ירושלים משה ליאון, שאמר כי הביקוש למגורים בירושלים נשען על שלושה מגזרים עיקריים:
- ירושלמים משפרי דיור.
- ביקוש מהמטרופולין הסובבת ומיישובים סמוכים.
- תושבי חוץ (דה מרקר 21.1.2026).
שיפור דיור הוא תופעה מבורכת. ברור שדירה נאה מרחיבה דעתו של אדם ולכן כדאי ורצוי להרוס בניינים רעועים ומיושנים שנבנו בחופזה בשנים הראשונות אחרי קום המדינה ולבנות במקומם בניינים חדשים ומודרניים.
עם זאת, משפרי דיור אינם מגדילים את אוכלוסיית העיר. אותה משפחה שמתגוררת בדירת שיכון מטה ליפול היא אותה משפחה שתתגורר בבניין החדש. ילדי המשפחה שיבחרו לגור בירושלים יצטרכו גם הם פתרונות דיור, אולם מן הסתם, לא כולם יצטרכו דירה בו זמנית.
ראש העיר הסביר, שתושבי חוץ הם רוכשים מצוינים לדירות בעיר, שכן הם משלמים ארנונה וכמעט שלא משתמשים בשירותי העירייה. לעומת זאת, מבחינה חברתית תושבים שאינם נמצאים בבתיהם אינם חלק מהמרקם החברתי בעיר.
ברור שהעיר, השכונות והבניינים יכולים לסבול אחוז מסוים של תושבי חוץ, אולם אחוז זה לא יכול להיות גבוה וראוי להגביל אותו. יתר על כן, יש להימנע מבנייה שקהל היעד העיקרי שלה הוא תושבי חוץ. ירושלים אינה מלון אורחים במדבר.
העיר, השכונות והבניינים יכולים לסבול אחוז מסוים של תושבי חוץ, אולם אחוז זה לא יכול להיות גבוה וראוי להגבילו. יתר על כן, יש להימנע מבנייה שקהל היעד העיקרי שלה הוא תושבי חוץ. ירושלים אינה מלון אורחים במדבר
כדי לבחון את פוטנציאל ההגירה מיישובי המטרופולין של ירושלים, יש תחילה לבדוק מי הם אותם יישובים שתושביהם עתידים לכאורה להגדיל משמעותית את אוכלוסיית הבירה.
בהנחה שליאון לא מתכוון להגדיל את האוכלוסייה באמצעות הגירה של תושבים מרמאללה, אל-בירה ובית לחם – העיר הגדולה ביותר היא ביתר, שהיא יישוב בסדר גודל בינוני שמדורגת באשכול חברתי-כלכלי 2 ולכן רכישת דירה בירושלים היא מחוץ להישג ידם של רוב תושביה.
בנוסף, יש עוד כמה יישובים כמו מעלה אדומים, מבשרת ציון, צור הדסה, גבעת זאב ואפרת, שהם יישובים בינוניים-קטנים וקטנים, שפוטנציאל ההגירה מהם לירושלים זניח. זאת ועוד, רבים מתושביהם הם ירושלמים לשעבר, שהעדיפו לשפר את איכות חייהם, לצמצם את תשלומי הארנונה שלהם ולהמשיך לעבוד וללמוד בעיר. קשה להניח שרבים מהם יעדיפו להמיר בית צמוד קרקע בדירה במגדל קר ומנוכר.
אני מעריך את משה ליאון כאדם יסודי שבורר את מילותיו בקפידה, במיוחד כאשר הם נאמרים בנאום מתוכנן מראש. לפיכך, בולט מאוד שליאון לא התייחס בדבריו לישראלים שאינם מתגוררים בעיר ובסביבתה. במילים אחרות, ליאון אינו סבור שירושלים היא עיר אטרקטיבית בעבור תושבי הרצליה, מודיעין, רמת גן ורעננה.
זה לא מפליא, כי ערים אלה מעניקות תמורה לא פחות טובה לאזרחיהן עבור המיסים שאותם הן גובות מהם. לפיכך, גם אם מקומות עבודה יעתיקו את פעילותם לירושלים, ניתן להניח שחלק ניכר מעובדיהם יעדיפו להמשיך להתגורר במקומות שבהם הם מתגוררים כיום.
לבחינת פוטנציאל ההגירה מיישובי מטרופולין ירושלים, יש לבדוק מאילו יישובים יגיעו התושבים שעתידים לכאורה להגדיל את אוכלוסיית הבירה, בהנחה שליאון לא מתכוון להגדיל את האוכלוסייה בהגירה מרמאללה
לאור זאת, ברור שעיקר הדירות מיועדות לתושבי חו"ל. כאמור, יהודים מחו"ל מוזמנים תמיד לעלות לארץ ולהתגורר בעיר על בסיס קבוע. ניתן גם לקבל מצב שבו קצתם מתגוררים בעיקר בחו"ל, אבל את מספרם של אלה יש להגביל ובוודאי לא לעודד תופעה זו.
מעבר ליצירתן של "דירות רפאים" שעל נזקיהן אכתוב בעתיד, ביקוש לדירות על ידי תושבי חו"ל מונע ירידת מחירים, שאמורה לנבוע מהגדלת היצע הדירות.
במילים אחרות, תושבי ירושלים, אשר הם הסובלים מפקקי תנועה, רעש ולכלוך שהם בני לוויה קבועים לכל פרויקט בנייה, עושים זאת על מנת לאפשר ליהודי מהגולה לרכוש דירה לנכדיו, אם וכאשר ירצו לעלות לארץ, כאשר דירה זו תהייה מחוץ להישג ידם של חלק ניכר מתושבי העיר.
במאמר מוסגר יש לציין, שגם ירידת מחירי הדירות אינה מבטיחה שתושבים יעברו לעיר או אפילו לא יעזבו אותה. בסופו של דבר, ישראל היא מדינה קטנה, וכאשר מחירי הדירות יורדים בירושלים, הם יורדים גם בדימונה, בנתניה ובמודיעין.
בסופו של דבר, מדובר ביזמה שמגדילה את מספר הדירות שנמכרות בעיר מבלי שהיא מגדילה באופן משמעותי את מספר התושבים שגרים בעיר. על הדרך היא הורסת את "הירושלמיות" – מרקם חברתי שהתפתח בשכונות העיר במהלך השנים ואת האופי האורבני המיוחד שלה.
תושבי ירושלים, הסובלים מפקקי תנועה, רעש ולכלוך שמלווים כל פרויקט בנייה, עושים זאת כדי לאפשר ליהודי מהגולה לרכוש דירה לנכדיו, אם וכאשר ירצו לעלות לארץ – דירה שתהייה מחוץ להישג ידם של רבים מתושבי העיר
רצוי ונכון לבנות ולחדש בניינים בירושלים. לא זאת הדרך, ועדיין לא מאוחר לשנות גישה.
פרופ' מיכאל (מיקי) ארליך נשוי ואב לשלושה, תושב ירושלים, יליד צ'ילה. מלמד במחלקה ללימודי המזרח התיכון באוניברסיטת בר-אילן. מתמחה בגיאוגרפיה היסטורית של המזרח התיכון בימי הביניים, תוך התמקדות בתחומים: אסלום ושיערוב, עיור, הגירות, עליות לרגל, צלבנים ועוד. פעיל בתחומי חברה, סביבה והסברה. אוהב לטייל בארץ ובחו"ל, מוסיקה וקולנוע.
תגובות עכשיו הזמן לומר את דעתך
תגובתך פורסמה! שתפו את עמוד הפרופיל שלכם
ועכשיו אנו זקוקים לתמיכה שלך עזרו לנו להמשיך ליצור עיתונות אמינה, מקצועית וליברלית
תמכו בנוכל מילה בסלע. ראוי היה גם שמר ליאון יבדוק, בין היתר, את מאפייני יהדות צרפת כיום, זו שהוא בונה על עלייתה ארצה. מחקר עומק שפורסם זה אך בשבוע שעבר מגלה, כי ציבור זה עבר שינוי מהותי באוריינטציה שלו, וברובו איננו עוד מאופיין בנטיות ציוניות חזקות כבעבר. את מקומם של ראשי הקהילות שהיו ציוניים, תופסים כיום רבנים עם אריינטציה חרדית נוסח ש"ס, והרוח הציונית שפיעמה בקהילה נמצאת בירידה . אציין גם, כי אפילו תושבי הפריפריה בדרום, שבעבר כמהו לגור בירושלים, אינם חפצים בכך עוד. סוף מעשה במחשבה תחילה.