שנים של ריבית אפסית, רגולציה רכה ובנקים שחילקו אשראי בנדיבות לכל דורש יצרו תרבות של מינוף מסוכן. אנשים נטלו הלוואות על חשבון הדירה שלהם כמעט לכל מטרה: החל מסיוע לילדים בקניית נכס, דרך שיפוצים ועד כיסוי חובות.
הבנקים נהנו מריביות נאות, המדינה גרפה מיסים, וכל עוד המחירים עלו – איש לא שאל מה יקרה כשהכיוון יתהפך. כעת, כשהרוחות משתנות ומחירי הדירות מתחילים לרדת, הלחץ הגובר על משקי הבית, שכורעים תחת נטל ההחזרים, מאותת לבנק ישראל שעליו להתחיל לחשוש.
לפי נתוני הבנק עצמו, השנה נלקחו הלוואות "לכל מטרה" בשיעבוד דירה בהיקף של כ־5.5 מיליארד שקל. זה אולי נשמע זניח לעומת כ־79 מיליארד שקל במשכנתאות רגילות, אך מדובר בהלוואות מסוכנות בהרבה, עם ריבית גבוהה יותר. גרוע מכך – שיעור הפיגורים בהן כפול מזה של משכנתאות רגילות.
כדי להתמודד עם הסיכונים הגוברים, פרסם בנק ישראל טיוטת תקנות חדשות המגבילות את סך ההחזרים על הלוואות הקשורות לדיור ל־40% מההכנסה הפנויה של משק הבית
הסיכון למערכת הבנקאית הופך מוחשי במיוחד בשוק שבו מחירי הדירות בירידה, כפי שקורה כבר כחצי שנה. כדי להבין מדוע, נניח שהבנק העניק משכנתה של 1.2 מיליון שקל עבור דירה שנרכשה ב־2 מיליון שקל – יחס מימון של 60%. במצב כזה הבנק רגוע: גם אם תיכשלו בהחזרים, הוא יוכל למכור את הדירה ברווח סביר כל עוד המחיר לא צונח ביותר מ־40%. אך אם השוק מתקרר ושווי הדירה יורד ל־1.5 מיליון שקל, יחס המימון מזנק ל־80%, והבנק כבר נכנס לאזור סיכון ממשי.
עכשיו תוסיפו לכך גם את ההלוואה "לכל מטרה" שלקחתם בשיעבוד הדירה: המינוף חוגג, והסיכון לבנק נוסק.
נערכים ליציאת האוויר מהבועה
כדי להתמודד עם הסיכונים הגוברים, פרסם בנק ישראל טיוטת תקנות חדשות המגבילות את סך ההחזרים על הלוואות הקשורות לדיור ל־40% מההכנסה הפנויה של משק הבית.
המשמעות פשוטה: אם אתם מרוויחים 20 אלף שקל נטו, לא תוכלו לשלם יותר מ־8,000 שקל בחודש על כלל ההלוואות שלכם – בין אם מדובר במשכנתה לרכישת דירה, הלוואה לשיפוץ או "משכנתה לכל מטרה".
עד היום ניתן היה להשתמש ביתרה שנותרה לאחר ניכוי החזרים קיימים כדי לקחת הלוואה נוספת – אך הכלל החדש סוגר את הפרצה הזו. המטרה: לצמצם את רמת הסיכון שהבנקים לוקחים על עצמם
עד היום ניתן היה להשתמש ביתרה שנותרה לאחר ניכוי החזרים קיימים כדי לקחת הלוואה נוספת – אך הכלל החדש סוגר את הפרצה הזו. המטרה: לצמצם את רמת הסיכון שהבנקים לוקחים על עצמם, ובעקיפין להגן על היציבות של המערכת כולה, אם וכאשר מחירי הדירות ימשיכו לרדת.
וכאן טמון הפרדוקס הגדול: כל הגורמים – מהממשלה, דרך הבנקים ובנק ישראל ועד המשקיעים והקבלנים – שיתפו פעולה במשך שנים ביצירת מציאות שבה הנדל"ן הפך מאפיק מגורים לאפיק השקעה, או לאשליה שמי שלא ירכוש דירה עכשיו יישאר מאחור לנצח.
המדינה עודדה רכישות דרך הקלות במיסים, בנק ישראל עודד באמצעות הקלות בנטילת משכנתאות, וכולם שידרו שאין אלטרנטיבה. והבנקים? חילקו אשראי כאילו אין מחר.
כעת, כשהבועה מתחילה להשמיע קולות פקיעה, בנק ישראל מתנהג כמו מכבי האש שמנסה למתוח קו מגן מפני התפשטות הלהבות למערכת הבנקאית – אחרי ששנים היה שותף להצתת המדורות יחד עם שאר המערכת. החמרת הכללים על המשכנתאות היא אולי צעד נכון, אך גם הודאה שקטה בכך שהמערכת מתוחה עד הקצה.
כעת, כשהבועה מתחילה להשמיע קולות פקיעה, בנק ישראל מתנהג כמו מכבי האש שמנסה למתוח קו מגן מפני התפשטות הלהבות למערכת הבנקאית – אחרי ששנים היה שותף להצתת המדורות
להשאיר את האוויר בבועה
בעוד שבנק ישראל נערך מצד אחד ליציאת האוויר מהבועה, מצד שני הוא מתנהג כמו הילד ההולנדי שראה חור קטן בסכר וניסה לסתום אותו באצבע כדי למנוע הצפה. במקרה הזה – המטרה היא להאט או למנוע את יציאת האוויר מהבועה.
לפי התאחדות יועצי המשכנתאות, אחד מכל חמישה זוכים בתוכנית "מחיר למשתכן" מוותר כיום על הזכייה. הסיבה, ברבים מהמקרים, פשוטה: הם אינם מצליחים לגייס את ההון העצמי המינימלי הנדרש כדי לקחת משכנתה, גם כשמדובר בדירה שמחירה מוזל וההון העצמי הדרוש נמוך יחסית.
אז מה עושה בנק ישראל – הרגולטור שאמור לשמור על היציבות הפיננסית? הוא שוקל לאפשר לחלק מהזוכים לרכוש את הדירה, אך במחיר כבד לעתידם הכלכלי.
בתרחיש רגיל, רוכשי דירה ראשונה נדרשים להביא הון עצמי של 25% ממחיר הדירה, ואת היתר ניתן לממן באמצעות משכנתה. אלא שבמקרה של "מחיר למשתכן", המדינה יצרה מנגנון עוקף יציבות: עד היום הורשו הזוכים לקחת משכנתה כאילו הדירה שווה 1.8 מיליון שקל – גם אם עלותה בפועל נמוכה יותר.
כך יכלו לרכוש דירה ב־1.45 מיליון שקל כשהם מביאים מהבית רק 100 אלף שקל, וחותמים על הלוואת ענק של 1.35 מיליון. הקומבינה הזו עבדה כל עוד המחירים היו סבירים, אך כעת, כשהבועה התנפחה עוד יותר, אפילו 100 אלף שקל כבר לא מספיקים.
במקום לבלום את מגמת ההתייקרות, בנק ישראל שוקל להגדיל את המינוף. לפי התוכנית, התקרה הפיקטיבית לחישוב גובה המשכנתה תועלה מ־1.8 ל־2.1 מיליון שקל – מה שיאפשר הלוואות של עד 1.575 מיליון שקל
במקום לבלום את מגמת ההתייקרות, בנק ישראל שוקל להגדיל את המינוף. לפי התוכנית, התקרה הפיקטיבית לחישוב גובה המשכנתה תועלה מ־1.8 ל־2.1 מיליון שקל – מה שיאפשר הלוואות של עד 1.575 מיליון שקל.
במילים אחרות, זוג צעיר יוכל לרכוש דירה בכמעט 1.7 מיליון שקל כשהוא מגיע לבנק עם 100 אלף שקל בלבד. כמו כן, נשקלת האפשרות להאריך את תקופת ההחזר מעבר ל־30 שנה.
כל הצעדים האלה ייקרו את המשכנתאות למשפחות שגם כך בקושי מצליחות לחסוך. כלומר, המדינה – בגיבוי בנק ישראל – לוקחת אנשים שהודו בפה מלא שאין להם יכולת חיסכון בסיסית, ובמקום לעזור להם היא דוחפת אותם עמוק יותר לתוך בור החובות.
מה שבנק ישראל עושה הוא רק מגלגל את פחית החובות במורד הרחוב ומשאיר לדורות הבאים או למפקח על הבנקים הבא להתמודד עם הבעיה.
תגובות עכשיו הזמן לומר את דעתך
תגובתך פורסמה! שתפו את עמוד הפרופיל שלכם
ועכשיו אנו זקוקים לתמיכה שלך עזרו לנו להמשיך ליצור עיתונות אמינה, מקצועית וליברלית
תמכו בנו