אחר־צוהריים טיפוסי ברחוב אילת במערב חולון. שורה של בנייני רכבת עם חניות, מדשאות, שיחים ועצים – כמו שנהגו לבנות פעם. תושבים מתחילים לשוב מהעבודה וממלאים את המרכז המסחרי הסמוך. התנועה בכביש הראשי ערה, אך בין הבניינים נשמר השקט, ורק כמה חתולים ממתינים למי שיבוא להאכיל אותם.
הדבר הראשון שתופס את העין הוא השלטים הצהובים שנתלו על שניים מחמשת השיכונים: "60 קומות בחולון, מתכון בטוח לכישלון"; "עיריית חולון מגרשת את תושביה"; "ראש העיר – אל תפיל עלינו מגדל"; "2,000 שקלים ועד בית"; "מגדל מפלצת לא בבתינו"; "המנהלת מכרה את כולנו" ו"מעברה לגובה – שמונה דירות בקומה".
השלטים מדברים בעד עצמם. הם נתלו כאן לאחרונה במחאה על תוכנית פינוי–בינוי שיצאה מכל הפרופורציות המקובלות: במקום בנייני הרכבת בני ארבע קומות על עמודים ברחוב אילת 38–46, ייבנו מגדל מגורים אחד בגובה 55 קומות, מגדל מגורים נוסף בגובה 49 קומות ומגדל משרדים בן 37 קומות, נוסף על שטח מסחרי. מגדלי הענק יתנשאו הרבה מעל קו הרקיע הנמוך הקיים כאן היום.
במקום בנייני הרכבת בני ארבע קומות על עמודים ברחוב אילת 38–46, ייבנו מגדל מגורים אחד בגובה 55 קומות, מגדל מגורים נוסף בגובה 49 קומות ומגדל משרדים בן 37 קומות, נוסף על שטח מסחרי
על שטח של כ־16 דונם, שבו קיימות כיום 184 יחידות דיור, מתוכננות להיבנות 690 יחידות דיור, לצד שטחי מסחר בהיקף של אלפי מ"ר וכן שטחים לצורכי ציבור. היקף הבנייה הכולל יעמוד על 180 אלף מ"ר, במקום כ־12,5 אלף מ"ר כיום.
אלפיים ומשהו תושבים חדשים צפויים להתווסף למאות המתגוררים כאן כיום, לצד רכבים שינסו להיכנס ולצאת דרך שתי כניסות בלבד – בזמן שכבר היום הגישה נחסמת בשעות העומס.
משכונה שקטה לצפופה ומנוכרת
שכונת "נאות רחל" בצדה המערבי של חולון נבנתה בשנות ה־60 על הדיונות. במרכזה הוקם מרכז מסחרי, שבעבר נחשב מודרני וכיום נראה מוזנח. רוכשי הדירות המקוריים השתייכו למעמד הבינוני ומעלה. רחוב אילת חוצץ בין שני חלקי השכונה: בחלק המזרחי קודמו בשנים האחרונות פרויקטים רבים של התחדשות עירונית, ואילו החלק המערבי מיועד לפינוי־בינוי.
במתחם ברחוב אילת המיועד להריסה ולבנייה מחדש, כ־70% מבעלי הדירות מתגוררים במקום כיום, וכחמישית מהם מבוגרים. שיעור יוצאי ברית המועצות לשעבר גבוה במיוחד. הדיירים מחזיקים בדירותיהם שנים רבות, ורמת ההכנסה שלהם, ברוב המקרים, נמוכה. כמחציתם זכאים להנחה בארנונה, וכמה עשרות מטופלים על ידי שירותי הרווחה.
הדיירים מחזיקים בדירותיהם שנים רבות, ורמת ההכנסה שלהם, ברוב המקרים, נמוכה. כמחציתם זכאים להנחה בארנונה, וכמה עשרות מטופלים על ידי שירותי הרווחה
במצב כזה, ברור שרבים מהם לא יוכלו להרשות לעצמם להמשיך להתגורר כאן ולשלם ועד בית שיזנק ממאה שקלים לאלפיים. ייתכן גם שלא יימצא מי שישלם את דמי האחזקה היקרים, והמגדלים יהפכו ל"סלאמס". השכונה השקטה צפויה להפוך למתחם צפוף, עמוס ומנוכר, עם יותר זיהום ויותר תחלואה נפשית ופיזית. ומתחת לכל זה אמור לקום גם המטרו המיוחל – רק שלא ברור מה יבוא קודם.
"כבר ראיתי את עצמי במרפסת של הדירה החדשה", אומרת מיכל לוי זכאי, אחת התושבות ובעלת דירה במתחם זה 21 שנה. היא מציגה בפניי את ההסכם המקורי שעליו חתמה לפני שש שנים, ובו צוין כי מגדל המגורים יהיה בגובה צנוע של 12 קומות, כולל הקומות שבמרתף.
כאשר חתמה על ההסכם, נכללו בתוכנית הפינוי רק שלושה בניינים, ובהמשך נוספו שניים נוספים. היא לא תיארה לעצמה שבתוך כמה שנים יטפסו המגדלים לכ־60 קומות – כ־211 מטרים מעל פני הקרקע, לעומת כ־24 מטרים בבניינים האחרים בשכונה.
לוי זכאי: "הראו לנו מגדלים של ארבע דירות בקומה, עד 20 קומות, ואנשים שרק רצו תוספת של חדר, מרפסת וחניה – חתמו. צירפו את התוכנית שלנו למתחם המסחרי שמתוכנן ביוספטל, והם אמורים להתחבר כך שהיזמים יוכלו לעשות מה שהם רוצים. משאירים אותי בקומה חמש מתוך 60. כשחתמנו חשבנו על הגבלות מרחקים, לא על הגובה. איפה יש כזה מגדל מגורים בארץ? רק אחד בגבעתיים".
"כשהגענו לפגישה במנהלת הרובע לא התייחסו אלינו. ניסינו להסביר שאנחנו בסך הכול רוצים לחזור הביתה בשלום אחרי שהכול ייבנה. אבל הם רוצים שמונה דירות ו־60 קומות, עם ועד בית שיזנק ממאה לאלפי שקלים"
"כשהגענו לפגישה במנהלת הרובע לא התייחסו אלינו. ניסינו להסביר שאנחנו בסך הכול רוצים לחזור הביתה בשלום אחרי שהכול ייבנה מחדש. אבל הם רוצים שמונה דירות ו־60 קומות, עם ועד בית שיזנק ממאה לאלפי שקלים. איך זה קשור לשכונה? רוצים שאני אתקשר לבוס בדרך לעבודה ואומר לו 'אני תקועה בקומה מינוס 6 בחניון?'"
אולי תיסעי במטרו לעבודה?
"אנחנו לא נהיה פה כשייבנה המטרו. הם מתכננים את החלום שלהם על חשבוננו, ואנחנו נשלם פה על פרקטים מעץ ובריכת דגים שאחרי דקה לא יהיו פה כי הם יושחתו. זה נראה כאילו תכנן את זה אדם שלא בא לשטח ורק חשב איך להרוויח. רק לפני שנה ראינו את התוכנית וביקשנו מהיזם שלא יכניס אותה לתב"ע, ובכל זאת הוא עשה את זה. אנחנו נהיה שפני ניסיון של התוכנית לגבהים האלה".
שיתוף ציבור בכאילו
תוכנית המגדלים הוצגה לתושבים כעובדה מוגמרת לפני שנה, מבלי שהתקבל אישורם במהלך הדרך, שכללה שינויים רבים ובעיקר צמיחה לגובה, כאמור.
מאות תושבים, בעלי דירות במתחם עצמו וכן בבניינים הגובלים בו, הגישו התנגדויות לעירייה. כמה עשרות מהם הגיעו למפגש שנערך בדצמבר האחרון לשמיעת ההתנגדויות. ההחלטה הייתה שעליהם להגיע להבנות עם היזמים – "שיכון ובינוי" ו"התחדשות אורבנית" – וכי ייערך הליך של שיתוף ציבור.
אלא שההליך התקיים בזום ביום חמישי האחרון, והתושבים חוששים כי המפגש המקוון היווה חסם בפני האוכלוסייה המבוגרת. לדברי אחד המשתתפים, התכנון שהוצג שם היה שטחי ולא היה מענה מהותי לשאלות של בעלי הדירות הקיימים.
במילים אחרות, לטענת הבעלים, מאחורי המונח "שיתוף ציבור" מסתתר מס שפתיים שיאפשר ליזמים להציג מצג של הקשבה ולהמשיך הלאה. "דיון על זכויות בשווי מאות מיליוני שקלים יתקיים בזום?" תהה בפנינו אחד התושבים שהגיש התנגדות כבעל דירה הגובלת במתחם.
"אנחנו אמורים לעמוד מול גורם ניטרלי ולא מול מי שלא רואה אותנו. לוקחים פה אזור שלם של אנשים שלא יכולים להתנגד ומחליפים את האוכלוסייה, זו הגליית תושבים"
התושבים דורשים מהעירייה לבטל את התוכנית וזועמים על כך שהם נשלחים לעמוד לבדם מול היזמים. "מתברר שאנחנו צריכים לדבר עם היזם ולשכנע אותו, אבל אנחנו אמורים לעמוד מול גורם ניטרלי ולא מול מי שלא רואה אותנו. לוקחים פה אזור שלם של אנשים שלא יכולים להתנגד ומחליפים את האוכלוסייה, זו הגליית תושבים", מוסיפה לוי זכאי.
למעלה משני שלישים מבעלי הדירות כבר חתומים על הסכם שמאפשר ליזם להתקדם, אך למרות זאת רבים מהם הגישו התנגדויות וקיבלו גיבוי חד־משמעי ממשקיפה חיצונית בלתי תלויה. אישורה של התוכנית הוא "מעשה בלתי אחראי ובלתי סביר", כתבה פרופסור נורית אלפסי, ראש המגמה לתכנון ערים באוניברסיטת בן־גוריון.
![תושבי שכונת "נאות רחל" בוועדת התכנון של חולון. דצמבר 2025 (צילום: באדיבות המצולמים)](https://static.zman.co.il/www/uploads/2026/02/neotrachel.jpeg "תושבי שכונת "נאות רחל" בוועדת התכנון של חולון. דצמבר 2025 (צילום: באדיבות המצולמים)")
בחוות דעתה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בחולון כותבת פרופסור אלפסי כי מדובר בתוכנית "יוצאת דופן מבחינת הצפיפות הכלולה בה, באופן חריג בהשוואה לקיים במרחב העירוני של חולון ובפרויקטי בנייה בישראל בכלל". לדבריה, הסכנות הנובעות מכך רבות ומצדיקות צמצום משמעותי של היקפי הבנייה, הסותרים את ההנחיות בתוכנית המתאר של חולון ובתוכנית המתאר הארצית.
תוכנית המתאר ממליצה על יחס מקסימלי של שמונה (ככל שהיחס גבוה יותר – הצפיפות גבוהה יותר) בין השטח הבנוי לגודל המגרש (רח"ק, רצפה חלקי קרקע), ועל גובה מרבי של 40 קומות. לעומת זאת, התוכנית המדוברת מציעה יחס של 13.5 וגובה של 60 קומות. "חריגה שאומרת דרשני ולא ניתן להסכים לה", כתבה.
מעבר לחריגה מהתכנון באזור, בנייה לגבהים כאלה צפויה להקשות על תחזוקת הבניינים ולעורר חשש בנוגע ליכולת לפינוי מהיר של הדיירים, לבטיחות באש, למניעת זיהומים ומחלות ולפיקוח על כניסת זרים למגדל
הגובה לא מתאים לאוכלוסייה
כמו כן מציינת חוות הדעת כי היקף שטחי המסחר רחב במיוחד – 34% מהשטח הבנוי – ואינו מוצדק, לנוכח קיומו של מתחם מסחרי ישן סמוך, שחלקו במצב ירוד ומצריך חידוש. החשש הוא מפני יצירת שטחי רפאים באזור שכבר כיום סובל מהזנחה: "על הרשות להעדיף הפניית משאבים לחידוש והחייאה של מוקדי המסחר והשטחים הקיימים במקום לעודד את הקמתם במסגרת הפרויקט".
מעבר לחריגה מהתכנון באזור, בנייה לגבהים כאלה צפויה להקשות על תחזוקת הבניינים ולעורר חשש בנוגע ליכולת לפינוי מהיר של הדיירים, לבטיחות באש, למניעת זיהומים ומחלות ולפיקוח על כניסת זרים למגדל. גובה כזה אינו מתאים לאוכלוסיות עם הכנסה ממוצעת ומטה, שלא יוכלו לעמוד בתשלומים הגבוהים.
אלפסי מצטטת מחקרים המתריעים מפני פגיעה באיכות החיים במגדלים, וכן את פרופסור רחל אלתרמן, שעמדתה הנחרצת הובאה בהרחבה גם בריאיון באתר זה: "מגדלי מגורים הם מנכרים, מעקרים, מייקרים ומסכנים". גבהים כאלה מחייבים גם היערכות מיוחדת מצד הרשות המקומית וחברות האחזקה, שכן מדובר במערכות מורכבות יותר, החשופות לתקלות ולפגיעות חיצוניות.
במקרה הנוכחי, כך נכתב, הדברים מקבלים משנה תוקף על רקע "התכנון הבעייתי" שמציע שמונה דירות בקומה, ו"כשהיא משוכפלת למבנה בן 60 קומות היא מטרידה ביותר", באופן שמגביר את העומס ואת הסיכונים שפורטו לעיל.
התושבים חוששים כי הגדלת הזכויות המופרזת נובעת מרצון להשית על כתפיהם את מימון התשתיות העתידיות בשכונה
בשורה התחתונה קובעת חוות הדעת כי התוכנית אינה מיטיבה עם הדיירים, עם בעלי הדירות ועם הסביבה; שהיא "יומרנית באופן חסר הצדקה", וממליצה לצמצם את היקף הבנייה באופן משמעותי, להפחית את הגובה ולהמיר את המגדלים בבניינים נמוכים יותר. זאת ניתן לעשות באמצעות הקטנת היקפי המסחר והתעסוקה. במילים אחרות, מדובר באסון סביבתי שיש להסיר מסדר היום.
חוות הדעת מהווה ציון נכשל למִנהל ההנדסה בחולון. כאמור, העירייה שלחה את התושבים להסתדר לבדם מול היזמים. התושבים חוששים כי הגדלת הזכויות המופרזת נובעת מרצון להשית על כתפיהם את מימון התשתיות העתידיות בשכונה.
ברקע ההתנהלות התמוהה סביב התוכנית, הנהלת העירייה בחולון פועלת באופן מעורר סימני שאלה גם במישורים אחרים. לראשות העירייה נבחר שי קינן (ליכוד), שהדיח את מוטי ששון לאחר שלושה עשורים בתפקיד. אולם עם כניסתו לתפקיד קיצץ ראש העיר החדש את תקציב מוסדות התרבות, שהיוו את ספינת הדגל של העיר, וקיים טקס ראוותני לרגל הריסת בניינים שנפגעו מטיל איראני.
בשבוע שעבר בחר קינן לשתף ביקורת לא מחמיאה על מסעדה בעיר, בעקיצה כלפי הבעלים שלא תמך בו פוליטית.
חולון חולקת עם העיר השכנה בת ים את תוכניות הבנייה מחדש של מתחם יוספטל, שם אמורים להיבנות מאות אלפי מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה לצד מגורים. אלא שהיזמים וכלל הנוגעים בדבר חוששים שלא יימצא מי שיאייש את המתחם, מה גם שהמטרו והנגישות אליו עדיין אינם נראים באופק.
ככלל, בת ים מציגה תמונת ראי לחולון בנוגע להתחדשות עירונית עם יותר מעורבות וניסיון לעשות סדר בדברים. ראש העיר בת ים צביקה ברוט מתנגד לתוספת מגורים בתוכנית יוספטל ומעדיף על פניהם מסחר ותעסוקה. מעבר לכך, הוא מגבה את תושבי בת ים בפרויקטים שנתקעו והעירייה הפכה בעצמה ליזמית כדי לזרז את ההליכים, בפרט בשכונות שנפגעו מהטילים במלחמה עם איראן.
"התנגדות לתוכנית המגלומנית חוצה בניינים. אם יאמרו, 'מה אתם מתלוננים על בניין ודירה חדשה', צריך לראות גם את עלות התחזוקה שתעלה לסכומים לא סבירים. לקחו את זכויות הבנייה, כולם התחלקו בזה – ושכחו אותנו"
תהליך של חוסר שקיפות
התושבים בשכונת נאות רחל מקווים שהעירייה תתעשת ותעמוד לצידם בהצגת תוכנית אחרת לחלוטין. אחד מנציגי הדיירים, עמית גולדפריד, אומר: "ההתנגדות לתוכנית המגלומנית חוצה בניינים. אם יאמרו, 'מה אתם מתלוננים על בניין ודירה חדשה', צריך לראות גם את עלות התחזוקה שתעלה לסכומים לא סבירים. לקחו את זכויות הבנייה, ששוות הרבה מאוד כסף, וכולם התחלקו בזה ושכחו אותנו".
לדבריו, מדובר בתהליך שהותיר את התושבים מחוץ לתמונה. הם ביקשו לעיין בתכנון כבר לפני ארבע שנים, אך הדבר התאפשר רק לפני שנה. אז נאמר להם כי אין חלופה אחרת, בעוד שקודם לכן נטען כי טרם נבחרה חלופה סופית.
"החברה אמורה לשאול את בעלי הדירות מה הם רוצים, ופה לא שאלו לגבי מגדלים. לא דמיינו כאלה גבהים. יש פה היטלי השבחה שונים שאף אחד לא יודע מה תהיה העלות שלהם, וזו שיטה להפיל עלינו את עלות המטרו ותמורות ציבוריות אחרות.
"בכל שלב במנהלת אמרו שזה פרויקט לדוגמה סטטוטורית, ומייד אחרי שהעלינו התנגדויות על ההתנהלות ועל נוהל תקין, המנהלת אמרה: 'זה עניין יזמי, לא קשור לעירייה'. הם דוחפים את זה בכל הכוח, וההתנגדויות שלנו די הפתיעו אותם; לא היו מוכנים לזה. הובילו את זה בלי לחשוב איך זה משפיע ברחוב מצ'וקמק, שידחסו אליו מעל אלפיים איש – לא כולל שטחי תעסוקה.
"הם דוחפים את זה בכל הכוח, וההתנגדויות שלנו די הפתיעו אותם; לא היו מוכנים לזה. הובילו את זה בלי לחשוב איך זה משפיע ברחוב מצ'וקמק, שידחסו אליו מעל אלפיים איש – לא כולל שטחי תעסוקה"
"כולם צריכים להגיע איכשהו, כשכולם בונים על המטרו, אבל לא ברור איך יקימו אותו ומה יבוא קודם – המטרו או הבניינים. הכול לא ברור, כאילו מי שתכנן לא מכיר ולא שייך לחולון".
בדיעבד, גולדפריד ממליץ שלא לחתום על הסכם פינוי–בינוי כל עוד אין תכנון מסודר: "רצינו לייצר שותפות עם היזם, וזה לא קרה. לא הייתה איתו שותפות אמיתית, והוא מתנהל במתחם כבשלו. את שיתוף הציבור הם רוצים לעשות בזום כדי לא לשמוע מתנגדים או להשתיק אותם, ולפגישה שהייתה לנציגי הדיירים עם היזם לא אפשרו לנו להביא ייצוג משפטי. יש פה תהליך של חוסר שקיפות.
"גדלתי פה, זו הייתה שכונה שקטה, וכיום מתחילות להגיע אוכלוסיות פחות טובות, אבל יש כאן פוטנציאל. בשטח של 15.7 דונם, במקום לייצר דיור נחמד ומסודר כמו שצריך, דוחסים את כל האנשים לגטו לגובה.
"מטרת פינוי–בינוי כחוק היא מיגון הדירות הנוכחיות, ולכן נדרש פרויקט שלא יגרום להדרת תושבי הדירות, הן מסיבות כלכליות והן בשל תכנון שאינו מתאים לאוכלוסייה או לסביבה. לכן ראוי לבצע תכנון שפוי והולם לסביבה".
תגובות עכשיו הזמן לומר את דעתך
תגובתך פורסמה! שתפו את עמוד הפרופיל שלכם
ועכשיו אנו זקוקים לתמיכה שלך עזרו לנו להמשיך ליצור עיתונות אמינה, מקצועית וליברלית
תמכו בנו