מחירי הדיור לא עוצרים, היצע הדירות לא מדביק את הביקוש – ובמקביל, בישראל יש שטחים עצומים שנועדו לשמש לבניית משרדים אבל בפועך עומדים ריקים.

לפי נתוני מנהל התכנון, בישראל יש כ-180 מיליון מ"ר שטחים ריקים המיועדים למסחר ולמשרדים, ומדי שנה נבנים רק כשני מיליון מהם. מדובר בשטחים שכבר קיבלו את כל האישורים הסביבתיים, ולרוב אלה לא ריאות ירוקות בחיק הטבע אלא פיסות אדמה חשופה, שדה עזוב או בטון בלב העיר. הפתרון המתבקש פשוט: לבנות שם דירות מגורים. בפועל, גם זה לא קורה.

"בישראל יש עודף גדול של משרדים", אומרת ניצן פלדמן, סמנכ"לית ויו"ר אגף יזמות ובנייה בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ. לדבריה: "העודף קיים מזמן, בגלל שהייתה ציפייה לביקוש לשטחי מסחר יותר מכפי שהוא קיים במציאות.

"בזמן הקורונה, התרחש מעבר מואץ לעבודה מהבית שהפילה את הביקוש למשרדים. חלקם התמלאו מאז בחזרה, אבל הביקוש למשרדים חדשים נשאר נמוך. מצד שני, יש מחסור עצום בדירות, מה שמעלה את מחירי הדיור ומחמיר את המצוקה".

"בזמן הקורונה, התרחש מעבר מואץ לעבודה מהבית שהפילה את הביקוש למשרדים. חלקם התמלאו מאז בחזרה, אבל הביקוש למשרדים חדשים נשאר נמוך"

ניצן פלדמן, סמנכ"לית ויו"ר אגף יזמות ובנייה בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ (צילום: יח"צ התאחדות הקבלנים)

יזמים שנתקעו עם קרקעות מנסים לשנות את ייעודם ממשרדים למגורים, אבל נתקלים בבעיה: העיריות אינן רוצות בשינוי כזה ומטרפדות אותו. זאת, מאחר שהארנונה למשרדים ומסחר, העומדת בממוצע על כ-160 שקל למ"ר, גבוהה בהרבה מהארנונה למגורים, העומדת בממוצע על כ-50 שקל למ"ר. בנוסף, מגורים דורשים מהרשות להשקיע בתשתיות יותר מאשר משרדים.

הבעיה אינה נפוצה במרכז תל אביב, שם משרדים ומרכזים מסחריים נחטפים תמיד – וגם לא במתחמים קטנים מחוץ לעיר כמו יקום, למשל – אלא במרחב האורבני הגדול בין רחובות, ראש העין וכפר סבא.

יזמים מספרים למשל על תכנית לבניית משרדים בנס ציונה, בפארק המדע (בחלק של נס ציונה), סמוך לשדרות הנפת הדגל. מספר קבוצות של יזמים קיבלו אישור לבנות שם שטח גדול של משרדים, אך לאחר שהבינו שלא יצליחו לשווק את כולם, ביקשו מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה להפוך שליש מהמתחם למגורים.

"השטח שלנו נמצא בין שכונת מגורים, מצד אחד של השדרה, לאזור תעשייה מהצד השני שלה, ואנחנו ביקשנו לשנות את התוכנית שאושרה לנו ולהפוך למגורים את החלק שנמצא בצד של השכונה", מספר אחד היזמים, שלא הסכים להיחשף "כדי לא לריב עם העירייה".

"חשבנו שזה הגיוני, טוב לעיר, אולי יותר טוב ממה שרצינו לבנות שם מהתחלה. אבל ראש העיר ומהנדס העיר אמרו לנו בפשטות, תשכחו מזה, לא יקרה, חבל לכם על הזמן. בפועל, זה אכן לא קורה".

"ביקשנו לשנות את התוכנית ולהפוך חלק ממנה ממשרדים למגורים. חשבנו שזה הגיוני, טוב לעיר. אבל ראש העיר ומהנדס העיר אמרו לנו בפשטות, תשכחו מזה, לא יקרה, חבל לכם על הזמן. בפועל, זה אכן לא קורה"

מעיריית נס ציונה נמסר כי אינם יודעים באיזה פרויקט מדובר.

מכון וייצמן ופארק המדע של רחובות ונס ציונה הסמוך אליו (צילום: משה שי, פלאש 90)

"בהרצליה יש משרדים שוממים, פילים לבנים, חלקם עוד לפני הקורונה וחלקם התרוקנו בקורונה ולא חזרו, ולידם עוד חורים שחורים כאלה, מגרשים שמיועדים למשרדים ועומדים ריקים", מספר גורם תכנוני בעיריית הרצליה.

"זה גם בהרצליה פיתוח וגם בהרצליה המרכזית. היזמים מתים להפוך אותם למגורים, זאת אחלה בוננזה בשבילם, והרצליה זאת עיר מרקמית שמשרדים ומגורים מעורבבים בה, יכולים לעשות את זה. אבל העירייה לא רוצה לוותר על הארנונה ולהשקיע בתשתית".

את תגובת עיריית הרצליה לא ניתן היה להשיג.

"במדינת ישראל יש עודף מטורף של משרדים ושטחי מסחר ועודף עוד יותר מטורף של תוכניות למשרדים ומבני מסחר בתכנון", אומר האדריכל דרור גרשון, מייסד עמותת מרחב – התנועה לעירוניות בישראל.

לדבריו, "לפי התוכניות שאושרו למסחר, בישראל אמורים לחיות 70 מיליון תושבים לפחות. ברור שהמניע כאן לא היה תכנוני, אלא רצון למקסם את תשלומי הארנונה".

"במדינת ישראל יש עודף מטורף של משרדים ושטחי מסחר ועודף עוד יותר מטורף של תוכניות למשרדים ומבני מסחר בתכנון. לפי התוכניות שאושרו למסחר, בישראל אמורים לחיות 70 מיליון תושבים לפחות"

מה הפתרון? הרבה יזמים רוצים להסב משרדים למגורים, זה נכון בעיניך?
"בגדול כן. אם כי זה תלוי במיקום. אין פתרון אחד גורף לכל המקומות. במקומות שתכננו לבנות שטחי מסחר מנותקים מחוץ לעיר זה לא נכון להסב אותם למגורים כמו שלא היה נכון לאשר אותם מלכתחילה. כל מה שמייצר מתחמים פרווריים שמנותקים מהמרחב האורבני זה לא טוב, זה מצריך יותר תחבורה ונהיגה, מנכר, מגדיל פערים ופשוט רע.

אתר בנייה בבאר יעקב, 22 בפברואר 2022 (צילום: יוסי אלוני/פלאש90)

"במקומות שבהם משרדים ואזורי מסחר תוכננו להיות קרובים לשטחי המגורים, שזה ממילא התכנון הנכון, להפוך את חלקם למגורים זה עוד יותר טוב. המגורים, המסחר והתעסוקה צריכים לחיות ביחד, ככה בונים מרחב עירוני נכון. וכנראה שזה הפתרון המעשי היחיד לשטחים שבהם משרדים כבר כבר נבנו, או אושרו לבנייה, ולא ניתן להשתמש בהם בגלל העודף".

הממשלה הכניסה לחוק ההסדרים האחרון (לשנים 2022-2023) תוכנית לעידוד הסבת שטחי תעסוקה למגורים. התוכנית אושרה בכנסת כחלק מהחוק. אלא שעד כה, במציאות היא אינה מתממשת.

לפי חוק ההסדרים, אם יזמים מבקשים להסב עד 30% משטח שעליו אושר להם לבנות מרכזי מסחר ותעסוקה למגורים, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חייבת לאשר את השינוי.

עוד קובע החוק כי תוקם ועדה ארצית מיוחדת במטה התכנון הלאומי, שתפקידה יהיה לבדוק ולאשר תוכניות להסבה מלאה של מתחמי משרדים שלמים למגורים.

חוק ההסדרים מאפשר להפוך משרדים, או תוכניות להקמת משרדים, לדירות למכירה, דירות להשכרה לטווח ארוך, דיור מוגן ומעונות סטודנטים. אישור השינויים מותנה בכך שהיזמים ידאגו לבנות על 10% משטח תוכנית הבנייה מבני ציבור, כמו בתי ספר, מרפאות ושירותים קהילתיים, עבור התושבים שיגורו בהם.

חברי הקואליציה חוגגים ומצטלמים אחרי העברת תקציב המדינה לשנת 2022, 5 בנובמבר 2021 (צילום: דני שם טוב, דוברות הכנסת)

עוד הוחלט להפחית את הארנונה לעסקים בישראל ב-10% בשנת 2022 ולהעלות את הארנונה למגורים ב-1.5%. ההחלטה האחרונה מקטינה מעט את הפער העצום בין שני סוגי הארנונה, אבל לא מספיק, כיוון שלעיריות עדיין יש אינטרס מובהק להעדיף משרדים.

מבדיקת זמן ישראל עולה כי הוועדה הארצית המיוחדת לאישור הסבת משרדים קמה רק לפני כחודש, חמישה חודשים אחרי אישור חוק ההסדרים, וכי עד כה הוגשה לה תוכנית אחת בלבד להסבת משרדים למגורים, למתחם משרדים שנמצא בגבול בני ברק וגבעת שמואל.

משיחות עם יזמים עולה כי גם אחרי שהחוק אושר, ברשויות המקומיות, ובוועדות המקומיות הכפופות להן, לא ממהרים להיענות ליוזמות להסבת משרדים.

"אחרי שחוק ההסדרים אושר פנינו שוב לעיריית נס ציונה, ושוב נפנפו אותנו", מספר היזם שפועל באותה עיר. "כשהזכרנו את החוק הם אמרו, הממשלה אישרה? אז לכו לממשלה, שהם יאשרו לכם את התוכנית.

"אחרי שחוק ההסדרים אושר פנינו שוב לעיריית נס ציונה, ושוב נפנפו אותנו. כשהזכרנו את החוק הם אמרו, הממשלה אישרה? אז לכו לממשלה, שהם יאשרו לכם את התוכנית"

"אחרי משא ומתן ארוך, בעירייה כן הסכימו שנוסיף לתוכנית הבנייה מעונות סטודנטים בנוסף למשרדים. לפי מה שהם אישרו, בסוף המגורים יהוו 30% מהמתחם והמשרדים 70%. לכאורה, זה מה שחוק ההסדרים אומר, אבל זה ישראבלוף, הרי אנחנו לא ביקשנו להוסיף שטח אלא להשאיר את התוכנית כמו שהיא ולגרוע מהשטח המשרדי לטובת מגורים, וזה לא מה שאושר לנו".

פרויקט מגורים בבנייה בהרצליה (צילום: Gili Yaari / Flash90)

אז מה תעשו? תקבלו את התכתיב ותבנו לפי מה שהעירייה אישרה?
"אני יודע מה אנחנו לא נעשה: לא נריב עם העירייה ולא ננסה לעקוף אותה אלא נעבוד איתה בשיתוף פעולה ולפי התנאים שלה, כי אין לנו ברירה. האם נחליט לבצע את התוכנית? נצטרך לשקול את זה בהתאם לצרכים שלנו ויחד עם השותפים שלנו. מה שבטוח, זה שהציבור שמשווע לפתרונות דיור וכנראה כבר לא צריך כל כך הרבה משרדים, מפסיד.

"הסבת משרדים למגורים היא פתרון הכרחי במציאות של משבר דיור מצד אחד, ועודף במשרדים מתוכננים ולא ממומשים מצד שני", אומרת פלדמן, "אחרת הקרקעות הללו כנראה לא ימומשו לעולם ויישארו ריקות, על חשבון הציבור".

לא כל הפתרונות ההכרחיים יוצאים לפועל במציאות. האם הרשויות המקומיות יאפשרו לפתרון הזה לקרות, או שהן ימשיכו למסמס אותו?
"מרבית הרשויות לא מעוניינות בדירות למגורים והאישור מולן עלול להיות בעייתי. הארנונה למשרדים גבוהה יותר, והם צריכים להשקיע פחות. המסלול שבו מאשרים הסבה מול הרשות המקומית ממילא מוגבל ל-30% מכל פרויקט בנייה.

"אבל בגלל הקושי מול הוועדות המקומיות נוצר המסלול המיוחד שבו תכניות הסבה עוברות דרך ועדה ארצית עם המון כוח שרשאית לקדם הסבה למגורים ללא הגבלת שטח והיקף".

"מרבית הרשויות לא מעוניינות בדירות למגורים והאישור מולן עלול להיות בעייתי. הארנונה למשרדים גבוהה יותר, והם צריכים להשקיע פחות. לכן נוצר המסלול שבו תכניות הסבה עוברות דרך ועדה ארצית עם המון כוח"

"הסבת משרדים למגורים זאת לא תרופת פלא", אומר גורם מקצועי בכיר במשרד הפנים, "יש מתכנני ערים שחושבים שאם עושים את זה בצורה פרועה, יזמים עלולים לתקוע בתוך אזורי תעשייה בנייני דירות בלי תשתיות כמו גינות ובתי ספר. היזם יעשה אחלה כסף, הדיירים יסבלו, או שלהיפך, לא יקנו והבעיה לא תיפתר.

אתר בנייה של פרויקט מחיר למשתכן בשכונת ארמון הנציב בירושלים. ינואר 2019 (צילום: Hadas Parush/ Flash90)

"אני חושב שעיר היא דבר יותר דינמי ממה שחושבים, ואם יבנו דירות, יבנו אחר כך גם תשתיות. ככה שעדיף, לדעתי, כן לאשר הסבת משרדים. האמת שבמצוקת דיור כמו שאנחנו נמצאים בה עדיף לעשות כמעט כל דבר שיכול להקל, אנחנו ממש במצב חירום. בכל מקרה, חוק ההסדרים מחייב את היזמים שעושים הסבה לדאוג לתשתיות לבתים שהם בונים".

עודף במשרדים ומחסור במגורים – בעיה עולמית

העודף במשרדים, במקביל למחסור בדיור למגורים, הוא תופעה עולמית ולא רק ישראלית. במדינות מסוימות נמצא לכך פתרון רדיקלי: במקום להסתפק בהסבת תכניות עתידיות לבניית משרדים לתוכניות עתידיות למגורים, כפי שמנסים לבצע כיום בישראל, בעולם מתקיימים פרויקטים שבהם מסיבים למגורים אזורי תעשייה ומסחר קיימים.

"הקורונה יצרה טרנד עולמי של מעבר לעבודה מהבית בצווארון הלבן, ויצרה משבר עמוק בשוק הדיור למשרדים", אומר לזמן ישראל יו"ר התאחדות הקבלנים הבינלאומית (CICA) אירווין פרט. "הטרנד נחלש כיום, כי הבון-טון כרגע זה שמפגשים פנים-מול-פנים טובים לעבודה, ועדיין יש המון ערי רפאים של משרדים נטושים".

"הקורונה יצרה טרנד עולמי של מעבר לעבודה מהבית. יש המון ערי רפאים של משרדים נטושים. במקביל, יש עלייה דרמטית במחירי הדיור בעולם. הפתרון שנמצא לכך הוא שינוי מבנים והתאמתם לייעודים חדשים"

"במקביל, יש עלייה דרמטית במחירי הדיור בעולם, בגלל המחסור בחומרי גלם שנוצר בסגרי הקורונה וכעת גם במלחמת אוקראינה", מציין פרט, "מחירי התשומות לבנייה בעולם עלו בכ-40% והם גורמים לעלייה ממוצעת של 20% במחירי הדירות בעולם.

Irvin Perret – אירווין פרט, יו"ר CICA – הקונפדרציה הבינלאומית של התאחדויות קבלני הבניין (צילום: יוסי מסה)

"הפתרון שנמצא לכך הוא condom construction, שינוי במבנים קיימים שמתאים אותם לייעודים חדשים. זאת טכנולוגיה שכבר משתמשים בה שני עשורים. וכיום תופשת תאוצה".

פרט, בעצמו קבלן ויו"ר התאחדות הקבלנים של צ'ילה, מציין כי הפיכת מתחמי משרדים למגורים נפוצה באמריקה הלטינית.

"בבוגוטה, בירת קולומביה, עובדים ככה באזורים נרחבים של העיר", הוא אומר, "במדינות יותר מודרניות, קשה יותר לעשות את זה בגלל המכשולים הפוליטיים והטכנוקרטיים. יש פעילות כזאת בניו יורק, למשל, אבל בקנה מידה פחות נרחב מאשר בדרום אמריקה".

בישראל האוכלוסייה גדלה בקצב מהיר במיוחד מצד אחד, ויש מעבר מהיר במיוחד לעבודה מהבית מצד שני. זה פתרון מתבקש כאן, לא?
"אני חושב שכן. בישראל יש ביקושים ענקיים למגורים. המזל שלכם הוא שטכנולוגיות הבנייה שלכם מתקדמות ומאפשרות לבנות מהר, אחרת כבר הייתה לכם בשוק הדיור בעיה רצינית".