הכול מתייקר, ובשבועות האחרונים – בעקבות העלייה במחירי הדירות למכירה והעלאת הריבית – גם שכר הדירה מזנק.

לפי מדד המחירים לצרכן, הדירות להשכרה התייקרו בממוצע ארצי בספטמבר ב־0.7% (לא כולל דירות בשכירות ציבורית). שכר הדירה של 12% מהשוכרים מחדשי החוזה בספטמבר עלה בכ־3.5% בממוצע. 4% מהשוכרים שחתמו בספטמבר על חוזה שכירות חדש ספגו התייקרות של 8%.

שוכרים מתארים שוק פרוע בלי אפשרות להתמקח לבלימת ההתייקרות. אם שוכרים מוותרים על דירה בשל ההתייקרות – המשכירים מוצאים בקלות שוכרים חדשים. הבעיה קיימת בכל הערים הגדולות אך חמורה במיוחד בתל אביב, שם הביקוש הוא הגבוה ביותר וכך גם המחירים.

"ההתייקרות מטורפת והשוכרים חסרי אונים", אומרת השוכרת התל אביבית הלי מישעל, מנהלת צוות הנעה לפעולה בארגון החברתי "עומדים ביחד", שמנסה לסייע לשוכרי הדירות להתארגן.

"המון שוכרים צעירים עוזבים את ת"א. אלה שיכולים לעזוב את המרכז עוברים לחיפה, אלה שצריכים להישאר עוברים לחולון. מי שנשאר, מתפשר על כל דבר כדי לעמוד במחירים"

אילוסטרציה: בניין דירות ישן בתל אביב, 2019 (צילום: istockphoto/edb3_16)

"המון שוכרים צעירים עוזבים עכשיו את תל אביב", אומרת מישעל, "המון. אלה שיכולים לעזוב את המרכז עוברים לחיפה, אלה שצריכים להישאר עוברים לחולון. מי שנשאר, מתפשר על כל דבר כדי לעמוד במחירים".

מצב השוכרים אמור היה להשתנות בשנים האחרונות לטובה. ב־2017 עבר בכנסת "חוק שכירות הוגנת" – תיקון ל"חוק השכירות והשאילה" (חוק הגנת הדייר) מ־1971. החוק המתוקן מ־2017 לווה בכותרות והבטחות גדולות לרגולציה לשוק השכירות, להסדרת היחסים בין שוכרים למשכירים ובעיקר – להגנה על השוכרים.

אבל חמש שנים אחר כך, רוב השוכרים לא מרגישים מוגנים. חוק שכירות הוגנת לא נמצא בשיח, מרבית השוכרים לא שמעו עליו ובוודאי שאינם יודעים מה הזכויות שהוא מעניק להם.

"אנחנו צוות של שלושה אנשים שמדברים מדי שבוע עם כ־100 שוכרים", אומרת מישעל, "באף אחת מהשיחות שעשיתי עם שוכרים, אף אחד לא הזכיר את חוק שכירות הוגנת או איזשהו חוק מהשנים האחרונות בנושא השכירות".

"אנחנו צוות של שלושה אנשים שמדברים עם כ־100 שוכרים בשבוע. באף אחת מהשיחות שעשיתי לא הזכירו את חוק שכירות הוגנת"

תל אביב וגבעתיים. 17 באוקטובר 2018 (צילום: Matanya Tausig/FLASH90)

גם נמרוד רגב, אדריכל שמתנדב בפרויקט הסיוע לשוכרים של "עומדים ביחד", אומר: "מכל השוכרים שדיברתי איתם, רק אחד דיבר על חוק שכירות הוגנת, ואמר שהחוק לא עובד כי כנפיו קוצצו. החוק לא מורגש בשוק, אין לו השפעה ממשית והוא לא מגן על השוכרים".

הפיקוח על המחיר יצא מהחוק

חוק שכירות הוגנת מ־2017 כולל את החובה למשכירים לתקן במהירות קלקולים בדירה ש"מהווים הפרעה ממשית" ואינם באשמה ברורה של השוכר (תוך חודש, ותיקונים דחופים – תוך שלושה ימים); מתיר לשוכרים לתקן ליקויים שהמשכיר לא מתקן ולקזז את עלות התיקון משכר הדירה; מגדיר מה היא דירה ראויה למגורים ואוסר להשכיר דירה שאינה כזאת, גם כשהשוכר יודע על כך מראש.

חוק שכירות הוגנת מחייב משכירים לתקן במהירות קלקולים בדירה; מתיר לשוכרים לקזז את עלות התיקון משכר הדירה; מגדיר מה היא דירה ראויה למגורים ואוסר להשכיר דירה שאינה כזאת

כמו כן, החוק מגדיר את הסעיפים שחייבים להימצא בכל חוזה שכירות; מגדיר מה השוכר חייב לשלם (שכ"ד, ארנונה, חשבונות, ועד בית) ומה אסור לגבות ממנו (דמי תיווך, ביטוח, מסים, השבחה, שיפוצים); מתיר למשכירים לתבוע שוכרים על נזקים בדירה; מגביל את גובה הבטוחות ששוכרים צריכים לתת, ואת זכות המשכיר לממש אותן במקרה של אי־תשלום.

החוק אוסר על העלאת שכר הדירה תוך כדי הזמן שבו חוזה השכירות נמצא בתוקף (לרוב, במשך שנה, אבל החוק אינו מגדיר את משך הזמן של החוזים).

מאות אלפים מפגינים ברחובות תל אביב, 30 ביולי 2011 (צילום: רוני שוצר, פלאש90)

הצעת החוק המקורית, שהוגשה ב־2015, כללה סעיף האוסר על העלאת שכר הדירה עם התחלפות השוכר, בשלוש השנים הראשונות אחרי כניסת השוכר – וחייבה משכירים להציג לשוכרים חדשים את חוזה השכירות הקודם. נוסף על כך, החוק המקורי הגביל את העלאת שכר הדירה לעד 2% בשנה – אחרי שלוש שנות ההקפאה. ההגבלות הללו לא קיימות בנוסח החוק שעבר בפועל.

הצעת החוק המקורית מ־2015 כללה סעיף האוסר על העלאת שכר הדירה עם התחלפות השוכר בשלוש השנים הראשונות אחרי כניסת אותו שוכר – והגבילה את העלאת שכר הדירה ל־2% בשנה. זה לא קיים בנוסח שעבר בפועל

כמו כן, כלל החוק המקורי הקמת נציבות לענייני שכירות שתקיים בוררות במחלוקות בין שוכרים ומשכירים ואכיפה של החוק. גם הסעיף הזה נעלם. הסעיפים הללו יצאו מהחוק במהלך הארוך והמפותל שהוביל לאישורו בכנסת.

פיקוח על שוק השכירות, בעיקר על המחירים, היה אחת הדרישות המרכזיות של מחאת האוהלים ב־2011, שהובלה בידי צעירים מהערים הגדולות, רובם שוכרי דירות, בתקופת זינוק במחירי הנדל"ן.

את חוק שכירות הוגנת יזמה חברת הכנסת לשעבר סתיו שפיר ממפלגת העבודה, שהייתה פעילה מובילה במחאה ונכנסה לכנסת בעקבותיה. היא ראתה ב־"Rent Control" יעד מרכזי.

סתיו שפיר במטה הבחירות שלה בתל אביב, יום לפני הבחירות לראשות העבודה, 1 ביולי 2019 (צילום: פלאש 90)

שפיר, שהייתה חברת אופוזיציה, לא הגישה את ההצעה בעצמה, מחשש שתיפסל בידי הקואליציה, אלא פעלה להפוך אותה להצעה ממשלתית. היא חברה לח"כים מהקואליציה עם אג'נדה חברתית, בעיקר מסיעת כולנו, כמו רועי פולקמן ויפעת שאשא־ביטון, וכן אורלי לוי־אבקסיס, אז מישראל ביתנו, ושכנעה אותם לקדם את החוק בממשלה.

ארגון "ועד שוכרי הדירות של ישראל" פעל בתיאום איתה מול הח"כים ושכנע רבים מהם לתמוך בחוק. ההצעה הוגשה בידי שפיר וחיליק בר מהעבודה, לוי־אבקסיס ושמונה ח"כים מכולנו, וכפי שסוכם מראש – אושרה בוועדת השרים לחקיקה.

לאחר מכן, היא הועברה לאישור משרד המשפטים, אז בראשות איילת שקד, וזאת התנגדה בחריפות להגבלת העלאת שכר הדירה. אחרי שנתיים של כיפופי ידיים, שקד הצליחה להוציא מהחוק את סעיף ההגבלה ואת הקמת הנציבות.

אם הגבלת המחיר הייתה נכנסת לתוקף, המשכירים היו יכולים להעלות את שכר הדירה מ־2017 עד היום בשיעור של עד 10% בדירות המושכרות במסגרת חוזה קיים, ועד 4% בדירות שאליהן נכנסו שוכרים חדשים.

איילת שקד (צילום: AP Photo/Oded Balilty)

בפועל, שכר הדירה הממוצע לדירת 4 חדרים בתל אביב, לפי נתוני הלמ"ס, עלה מכ־6,500 שקל בחודש ב־2017 לכ־9,800 שקל בחודש בקיץ השנה – עלייה של כ־33.5%, וזה עוד לפני הזינוק הנוכחי בשכר הדירה.

אם הגבלת המחיר הייתה נכנסת לתוקף, המשכירים היו יכולים להעלות את שכר הדירה מ־2017 עד היום בשיעור של עד 10%. בפועל, שכר הדירה הממוצע לדירת 4 חדרים בתל אביב עלה בכ־33.5%, עוד לפני הזינוק הנוכחי

שכר הדירה לדירת ארבעה חדרים בירושלים עלה מכ־3,100 ב־2017 לכ־3,500 ב־2021, כלומר, בכ־11.5% תוך ארבע שנים בלבד. לפי ממוצעים שנבנו באתרים כלכליים כמו מדלן ויד 2, שכר הדירה לדירת שלושה חדרים ממוצעת בתל אביב עלה מ־5,265 שקל לחודש ב־2017 לכ־8,500 ביולי השנה – עלייה של כ־38% עוד לפני הזינוק הנוכחי.

השכרת דירת שלושה חדרים בחולון התייקרה בתקופה האמורה מ־3,305 לכ־4,600 – זינוק של כ־28%. ייתכן שהמדדים הללו לא מדויקים, אך הם נותנים סדרי גודל ומציגים תמונה ברורה: שוכרי הדירות ספגו התייקרויות גדולות פי כמה מכפי שהיו סופגים אם העלאת שכר הדירה הייתה מוגבלת בחוק (ואם ההגבלה הייתה נאכפת).

בין אם ראוי ערכית – וחכם כלכלית – שהמדינה תתערב בגובה דמי השכירות ובין אם לא, ההתערבות הזאת הייתה יכולה להיות דרמטית, ונמנעה. "המחירים הם הבעיה העיקרית. כמעט כל התלונות של השוכרים הם על המחירים", אומרת מישעל, "גם שכר הדירה עצמו וגם הצורך לקנות רהיטים, בדרך כלל מהשוכר הקודם, וכל מיני תשלומים הזויים כמו ערבויות".

איילת שקד נואמת במהלך השקת תוכנית הדיור של מפלגת ימינה באוגוסט 2019

"המחירים הם הבעיה העיקרית. כמעט כל תלונות השוכרים הם על המחירים. שכר הדירה עצמו והצורך לקנות רהיטים, וכל מיני תשלומים הזויים כמו ערבויות"

לא מדברים אתכם על מצב הדירות, התיקונים, היחס של המשכירים?
"כמעט שלא".

האם עיקר המירמור הוא על המחירים משום שהנושאים האחרים הוסדרו במסגרת חוק שכירות הוגנת?
"אני לא יודעת. לא בטוחה שהוסדרו. אני חושבת שהשוכרים פשוט כל כך עסוקים במחיר שהנושאים האלה לא מעסיקים אותם. הם צריכים להחליט אם לעזוב למקום יותר זול ולהוציא את הילדים מבית הספר, ולנסוע נסיעה ארוכה לעבודה, או להישאר ולשלם יותר מהכסף שאין להם. זה יותר מעסיק אותם ממצב הדירה".

הלי מישעל, פעילת ארגון "עומדים ביחד" (צילום: באדיבות המצולמת)

למרות דבריה של משעל, "עומדים ביחד" לא דורש להטיל פיקוח מחירים, אלא ממקד את מסריו והעצומות שעליהן הוא מחתים שוכרים בדרישה לעיריות להקים דיור ציבורי להשכרה. זאת, לדברי הפעילים, כיוון ששינוי החוק תלוי בחקיקה שמתעכבת בשל הפלונטר הפוליטי, ומכיוון שהרגולציה שכן קיימת בחוק שכירות הוגנת, לטענתם, ממילא אינה נאכפת כיאות.

"חוק שכירות הוגנת לא משפיע הרבה כי אין לו אכיפה מנהלית. כדי לממש אותו השוכרים צריכים לתבוע את המשכירים", אומר רגב, "כמה אנשים ירוצו לבית משפט לתבוע משכיר שדרש מהם ערבויות גבוהות מדי או העלה להם את המחיר תוך כדי החוזה, בניגוד לחוק הקיים? וכמה יתבעו אם יהיה פיקוח מחירים?"

"כמה אנשים ירוצו לתבוע משכיר שדרש ערבויות גבוהות, או העלה מחירים תוך כדי החוזה? וכמה יתבעו אם יהיה פיקוח מחירים?"

החוק כן נותן לשוכר כלים לקבל את המגיע לו בלי משפט, כמו האפשרות לתקן קלקולים שהמשכיר מסרב לתקן ולקזז את המחיר.
"נכון. אבל כמעט לא נתקלנו בתלונות על משכירים שלא רצו לתקן. זאת בעיה די שולית בשוק השכירות".

ואם יוסיפו לחוק נציבות השכרת דירות, כמו ששפיר דרשה בהתחלה?
"השוכר שנעשק באמת ילך לנציבות? יחסי הכוחות לא מאוזנים וזה קושר לשוכר את הידיים. המשכיר יכול להגיד לו, אם הדירה לא מתאימה לך, ואתה מתלונן והולך לבתי משפט ולנציבויות, לך תחפש דירה אחרת. מה השוכר יעשה? הרי הוא לא יכול להישאר בלי בית, דירה חדשה לרוב תהיה יקרה עוד יותר. רק עלות ההובלה לבדה תגרום לו לספוג הכול כדי לא לעבור דירה".

אז מה כן אפשר לעשות, לדעתך, כדי לעזור לשוכרים לשרוד?
"בגרמניה, למשל, יש איגוד שוכרים, שיש לו כלים משפטיים וכלכליים לתבוע משכירים. בישראל קשה להקים גוף כזה. כדי שיקום ויהיה אפקטיבי צריך שיהיו לו כלים להשבית את השוק, שהמון אנשים יהיו מוכנים לעזוב את הדירות שלהם בבת אחת.

"זה קשה מאוד בישראל. בסגרי הקורונה זה מה שקרה, כששוכרים חזרו בהמוניהם לגור אצל הוריהם והמחירים ירדו, ריאלית. אבל קשה לי להאמין שזה יקרה באופן יזום.

"בסוף, הכלים היחידים לחזק את כוח המיקוח של השוכרים ולבלום את ההתייקרויות הם בניית דיור ציבורי להשכרה זולה, והידוק הפיקוח על דירות Airbnb למיניהן שמעלות את המחירים. לכן אנחנו מתמקדים בדברים הללו".

מעיין דותן, מארגן קהילתי מארגון "עומדים ביחד", בדירתו השכורה בחיפה (צילום: באדיבות המצולם)

"הכלים לחזק את כוח המיקוח של השוכרים ולבלום התייקרויות הם בניית דיור ציבורי להשכרה זולה, והידוק הפיקוח על דירות Airbnb. לכן אנחנו מתמקדים בדברים הללו"

"התנגדנו לפיקוח מחירים שהיה מסרבל את השוק"

ח"כ רועי פולקמן ממפלגת כולנו, שבלט בקרב חברי הכנסת מהקואליציה לקידום החוק ולמעשה תיווך בין שפיר לשקד במאבק עליו – מקבל חלק מהביקורת. לדבריו: "יש צדק בדברי החברה מ'עומדים ביחד'. החוק משפיע מעט יחסית.

"יש דברים שהחוק כן קידם, והם כן משפיעים. הוא יצר נורמה של חוזי שכירות הוגנים. מכיוון שאכיפת החוק בפועל היא אזרחית והסכמית, עיקר ההשפעה שלו היא ביצירת נורמות. הנורמות החדשות שינו את המצב בסוגיות שהתעקשתי שיהיו בחוק, כמו התיקונים וגובה הערבויות.

"היו גם דברים שסתיו ואני רצינו להכניס לחוק ולא הצלחנו. דרשנו לאסור על מתווכים לתווך דירות להשכרה. החוק אוסר על מתווכים לקחת כסף ישירות משוכרים, אבל המשכירים מגלגלים עליהם את עלות התיווך. פשוט עושים עליהם סיבוב שמעלה מחירים. אבל הלובי החזק של המתווכים הצליח להוציא את זה".

הסוגיה שהכי מטרידה את השוכרים היא המחירים. ההגבלה עליהם הוצאה מהחוק, מדוע?
"אנחנו התנגדנו לפיקוח על המחיר. זה לא חכם ומייצר משטור וסרבול של השוק. בישראל גם ככה חסרות דירות, ומחירי הדירות לרכישה עולים כל הזמן. אם שכר הדירה יוגבל, רוכשים יצאו מהשוק ויהיו פחות דירות להשכרה".

דירה להשכרה לטווח קצר בפלורנטין (צילום: אתר Airbnb)

"בישראל חסרות דירות והמחירים לרכישה עולים כל הזמן. אם שכר הדירה יוגבל, רוכשים יצאו מהשוק ויהיו פחות דירות להשכרה"

אז אין פתרון? מחירי השכירות פשוט ימשיכו לעלות וצעירים בלי גב כלכלי לא יוכלו לגור בערים הגדולות, ללמוד ולהתקדם בעבודה?
"יש פתרון. הבעיה העיקרית בשוק הישראלי זה שרוב בעלי הבתים הם אנשים פרטיים, שחלקם חייבים להעלות מחירים כדי לשרוד בעצמם, ואחרים מעלים את כי זה כדאי להם. במדינות שונות באירופה ובארצות הברית, רוב מלאי הדירות שייך לחברות גדולות, ויש להן תמריץ לשמור על מחירים שפויים.

"הפתרון הוא לעודד חברות, באופן יזום, לבנות דיור להשכרה, ולכן נחקק חוק הטבות מס להשקעות בדיור. הספקנו להתניע את המהלך הזה לפני הפלונטר הפוליטי, והממשלה הנוכחית הספיקה להעביר אותו לפני שנפלה. אתה תראה שיותר ויותר חברות ייכנסו לשוק וישכירו דירות וזה יבלום התייקרויות. זה ייקח זמן, והעלאת הריבית תעכב כי משקיעים יחששו להיכנס לשוק, אבל זה יקרה".

"הפתרון הוא לעודד חברות לבנות דיור להשכרה. הספקנו להתניע את זה לפני הפלונטר הפוליטי, והממשלה הנוכחית הספיקה להעביר. חברות ייכנסו לשוק וישכירו דירות וזה יבלום התייקרויות"

אז למה, בעצם, לא העברתם את החוק הזה ברגע שנכנסתם לכנסת, במקביל וכהשלמה לחוק שכירות הוגנת, אלא חיכיתם שלוש שנים, שהפכו לשש?
"בדיעבד, זאת שאלה טובה מאוד".

רועי פולקמן (צילום: פלאש 90)

שפיר לא מסכימה עם פולקמן לגבי הגבלת המחירים. "הפתרון הוא לעשות מה שיזמנו בזמנו: תמריצי מיסוי לבעלי הבית, בתמורה להגבלת עליית שכר הדירה", היא אומרת.

לדבריה: "זה מטריף את הדעת שבעוד שבכל העולם המערבי קיימת הסדרה של השוק, רק אצלנו הממשלה נכנעת לתפישות מיושנות וכושלות. משיחות שאני מקיימת כיום עם אנשי ממשלה אני יודעת שלאט לאט מחלחלת גם להם ההבנה מה שצריך לעשות.

"הרי שוק השכירות משפיע על כל מחירי הדיור בארץ. הוא דוחק משפחות צעירות לרכוש דירה גם כשאין להן יכולת ולהיכנס לחובות גדולים, במקום לחיות בביטחון בשכירות ארוכת טווח. השוק מפקיר אוכלוסיות שלמות שזקוקות לסיוע למחירים בלתי הוגנים, שלא מאפשרים יציבות וצמיחה. הסדרת השוק הזה תעשה שינוי עצום והכרחי".

"שוק השכירות משפיע על כל מחירי הדיור בארץ. היעדר הסדרה דוחק משפחות צעירות לרכוש דירה בלי יכולת ולהיכנס לחובות גדולים, במקום לחיות בביטחון בשכירות ארוכת טווח, ומפקיר אוכלוסיות שלמות שזקוקות לסיוע"

סתיו שפיר צועדת בירושלים בזמן מחאת האוהלים, ספטמבר 2011 (צילום: אורי לנץ, פלאש 90)

אז חוק שכירות הוגנת, שהיה ה"בייבי" שלך, כשל ולא עשה את השינוי שקיווית שיעשה?
"לא. החוק רחוק משלמות ודורש תיקון, אבל יש לו ערך גדול, הוא נותן לשוכרים כלים חשובים להגן על עצמם. הוא יצר לראשונה בישראל הסדרה ליחסי שוכר ומשכיר שבכלל לא הייתה קיימת. יש בו סעיפים פרקטיים חשובים להגנת השוכר: הגבלת דמי הערבות, האחריות לתקן נזקים, האפשרות לשוכר לתקן לבד ולקזז את עלותם, איסור לגבות דמי תיווך משוכרים, הגדרת דירה ראויה למגורים".

משיחות עם שוכרי דירות עולה שהם לא שמעו בכלל על החוק.
"לא יודעת מאיפה הטענה הזאת. אני מקבלת המון פניות בעניין החוק, משוכרים, בעלי דירות, ראשי רשויות. ישנם שוכרים שהחוק עזר להם מאוד.

"לצד זה, יש שינוי תודעה גדול שעוד צריך לעשות. בזמנו ערכתי שיתוף פעולה עם התאחדות הסטודנטים לתת ייצוג משפטי בחינם לשוכרים, ואני אשמח להמשיך בכך. אשמח לשוחח עם כמה שיותר שוכרי דירות, פעילים חברתיים ואנשי רשויות ולתת להם מידע וכלים להגנת השוכרים".

בעולם מגנים על השוכרים טוב יותר

הטענה של שפיר, לפיה מחירי השכירות בחלק ניכר מהעולם המערבי מפוקחים, בניגוד למצב בישראל – נכונה.

מחירי השכירות מוגבלים בחוק ומפוקחים, בכל המדינה או בערים הגדולות, בגרמניה, צרפת, שווייץ, הולנד, צ'כיה, שוודיה, ובחלק מהערים הגדולות בקנדה כמו מונטריאול, למשל. בערים גדולות בארה"ב יש חוקים שמגבילים את העלאת המחירים רק בחלק מהדירות (לפי האזור וסוג הדירה). בניו יורק או לוס אנג'לס, למשל, מדובר ביותר ממחצית מהדירות.

מחאת האוהלים בשדרות רוטשילד, 18 ביולי 2011 (צילום: AP Photo/Oded Balilty)

מחירי השכירות מוגבלים בחוק ומפוקחים בגרמניה, צרפת, שווייץ, הולנד, צ'כיה, שוודיה, בחלק מהערים הגדולות בקנדה, וביותר ממחצית הדירות בניו יורק ולוס אנג'לס

מחירי הדירות (למכירה והשכרה גם יחד), ביחס לשכר, גבוהים יותר באופן משמעותי במדינות שאין בהן פיקוח על מחיר השכירות כמו ישראל ובריטניה, מאשר במדינות עם פיקוח הדוק כמו גרמניה, צרפת ושוודיה.

עם זאת, שוק הדיור מורכב ומושפע מגורמים רבים, וקשה לדעת אם המחיר הגבוה נובע מהיעדר פיקוח, במיוחד בישראל, שבה ילודה גבוהה והתפוצצות אוכלוסין מעלים את הביקוש לדירות ויוצרים מחסור.

כלכלנים ופעילים פוליטיים ימנים, המתנגדים לפיקוח, טוענים שהוא פוגע במוטיבציה להשכיר דירות, יוצר מחסור בדירות ושוק שחור של דירות שמושכרות במחיר גבוה בניגוד לחוק, שזמינות להשכרה מהירה יותר.

בחלק מהמדינות יש מנגנונים נוספים המגנים על השוכרים. בפינלנד, למשל, אין הגבלה על מחיר הדירה, אבל חוזה השכירות הוא לזמן בלתי מוגבל. המשכיר רשאי לפנות דייר מדירתו רק אם הוא רוצה לבצע שיפוץ גדול בדירה, לעבור לגור בה בעצמו, לתת אותה לקרוב משפחה מדרגה ראשונה – או שהשוכר פגע בנכס, או לא שילם שכר דירה.

דיור ציבורי בפריז (צילום: AP Photo/Lewis Joly)

במקרים אחרים, השוכר יכול להישאר בנכס ובחוזה הקיים לכל חייו. בחלקים מגרמניה, כולל ברלין, קיימת מגבלה דומה, לצד הגבלת המחיר.

הלי מישעל בת ה־32 היא עולה חדשה מפינלנד. לפני העלייה היא חיה חמש שנים בשוודיה, כך שיש לה פרספקטיבה להשוואה. "בפינלנד, אם המשכיר רוצה שהמחיר יעלה בכך וכך כל כך וכך זמן, זאת זכותו, אפשר להעלות גם ב־15% בשנה – אבל זה צריך להיות כתוב בחוזה מראש", היא אומרת, "תרצה להעלות מחיר בעוד 20 שנה? תצטרך לסגור את זה מעכשיו.

"בפינלנד, אם המשכיר רוצה שהמחיר יעלה, זאת זכותו, אפשר להעלות גם ב־15% בשנה – אבל זה צריך להיות כתוב בחוזה מראש. תרצה להעלות מחיר בעוד 20 שנה? תצטרך לסגור את זה מעכשיו"

"זה מונע את שיטת הדלת המסתובבת, שבה המשכירים מודיעים פתאום לדייר שנמאס להם ממנו, בלי סיבה, ומחליפים אותו בדייר אחר שמשלם יותר. או שמעלים לו פתאום את המחיר. אבל זה רק חלק אחד ממערך שלם של הגנות מיוקר המחיה. שליש מהדירות בפינלנד מושכרות בידי המדינה ועיריות, במחירים נמוכים, למי שזקוק לכך.

"בפינלנד יש גם פיקוח הדוק על דירות Airbnb. הן חוקיות, כדי לאפשר תיירות, אבל דירות שמושכרות לתיירים באופן קבוע, יותר מכמה ימים בשנה, מוגדרות בחוק כבתי מלון – והבעלים משלמים מסים בהתאם.

פינלנד, 2019 (צילום: קסניה סבטלובה)

"בפינלנד יש גם פיקוח הדוק על דירות Airbnb. הן חוקיות, כדי לאפשר תיירות, אבל דירות שמושכרות לתיירים באופן קבוע, יותר מכמה ימים בשנה, מוגדרות בחוק כבתי מלון – והבעלים משלמים מסים בהתאם"

"גם רכישת דירה מוגנת. כשאתה קונה דירה, המדינה ערבה לך למשכנתה. אז אנשים לא מפחדים ליפול ויכולים לבחור אם לקנות דירה בגיל צעיר או לשכור להרבה שנים.

"תוסיף לזה את הבריאות שמסובסדת יותר, חינוך חינם מהפעוטון עד האוניברסיטה, כולל דמי קיום לסטודנטים, ותבין למה יוקר המחיה פחות מכביד על הפינים גם כיום, כשהכול מתייקר גם שם".

ערבות ממשלתית למשכנתאות עלולה ליצור שוק סאב־פריים שיקרוס כשיתברר שרוכשים רבים לא יכולים או לא רוצים לשלם, לא?
"שוק הסאב־פריים האמריקאי היה פרטי ופרוע. בפינלנד זה מפוקח, המדינה בודקת היטב שאתה יכול לשלם, כך שתצטרך לחלץ אותך רק אם תיפול באמת בגלל בעיה שתצוץ לך בדרך.

"אבל אין שיטות מושלמות. בשוודיה, הדירות להשכרה בערים הגדולות שייכות למדינה ולעיריות. אז המחירים נוחים וזה מקל על השוכרים, אבל יש מחסור בדירות, ולפעמים סטודנטים גרים בתחילת השנה שבועות שלמים באוהלים עד שהם מוצאים דירה".

הלסינגבורג, שוודיה (צילום: שלום אביטן)

"אין שיטות מושלמות. בשוודיה, הדירות להשכרה בערים הגדולות שייכות למדינה ולעיריות. אז המחירים נוחים, אבל יש מחסור. סטודנטים גרים לפעמים שבועות שלמים באוהלים עד שהם מוצאים דירה"

בישראל קיימת אנומליה מסוג הפוך: הרוב המוחלט של הקרקעות נמצאות בבעלות ממשלתית, מה שהופך את הממשלה למונופול, והיא מוכרת את זכויות הבנייה ביוקר ליזמים פרטיים. אבל שיעור הדירות הציבוריות בישראל הוא דווקא מהנמוכים בעולם המפותח.

רק כ־3% מהדירות בישראל בבעלות ציבורית, לעומת 4% בארה"ב, 5% באיטליה, בריטניה וצרפת, 18% בדנמרק, 23% באוסטריה ו־32% בהולנד. חלק מהדיור הציבורי נמצא באזורי מצוקה בפריפריה, כדי לסייע למשפחות עניות. אבל חלקו מיועד לסייע לצעירים בלא גב כלכלי בערים הגדולות.

בתל אביב רק 12% מהדירות המושכרות נמצאות בבעלות ציבורית של הממשלה והעירייה, לעומת 22% מכלל הדירות בווינה (מושכרות ובבעלות הדיירים גם יחד), 24% מהדירות המושכרות בלונדון, 19% בפריז וכ־14% בברלין. אפילו בניו יורק ובבוסטון כ־8% מהדירות המושכרות הן ציבוריות.

יוקר המחיה בישראל ביחס לשכר הוא הגבוה בעולם המפותח (לפחות עד להתפרצות האינפלציה הנוכחית, שפגיעתה בישראל קלה יחסית). למחירי הדיור למכירה ולהשכרה חלק מכריע בכך. קשה לדעת עד כמה היעדרם של כלי הגנה על השוכרים תורמים למחירים המופקעים, אבל קשה להניח שאין לכך כל השפעה.

ניסיון להקים מחאת אוהלים נגד מחירי הדיור מול הכנסת, 20 ביוני 2022

"אני חושבת שהבעיה בישראל זה שאנשים לא מאמינים שאפשר לשנות דברים", אומרת מישעל, "אנחנו מחתימים שוכרים על עצומות, והם חותמים, המונים חותמים, אבל התחושה שהם משדרים זה, 'נו, יאללה, נחתום, אבל לא יצא מזה כלום'.

"אין להם את הזעם הבוער שדוחף אנשים לפעול כדי לקדם את הזכויות שלהם, שראיתי במקומות אחרים. הזעם הזה מגיע דווקא מהתחושה שיכול להיות יותר טוב. נראה לי שהיא לא קיימת כאן, וזה עצוב לראות".

"הבעיה בישראל זה שאנשים לא מאמינים שאפשר לשנות דברים. אין להם את הזעם הבוער שדוחף אנשים לפעול, שמגיע מהתחושה שיכול להיות יותר טוב"