משבר הקורונה צינן את שוק הדיור. הרבעון הראשון של השנה היה החלש ביותר בעשור האחרון מבחינת מספר עסקות הנדל"ן, והרכישות של המשקיעים התקרבו לשפל של 20 שנה. אלה מהם שהחליטו לממש דירה שנרכשה בשנים האחרונות, נאלצו לספוג הפסד הון ניכר, ותושבי החוץ נשארו ברובם בחו"ל. אחרי הסגר הראשון אמנם הייתה קפיצה במספר העסקות, אבל ההסתערות הקונים המחודשת נבעה, כנראה, מהבשלת עסקות שנדחו או בוטלו בחודשים הקודמים.

ואולם, למרות הדעיכה הכלכלית מסביב, ועל אף הכניסה לסגר של הגל השני, בכל זאת יש סגמנט אחד בשוק הנדל"ן שנהנה מעדנה בתקופה הנגיף: בתים צמודי קרקע. ההפנמה של מציאות הקורונה גרמה לישראלים לחפש גינה חביבה שכל פרח בה פורח וצמח בה צומח, בתנאי שזה יקרה במתחם מגודר ופרטי, בלי טביעות אצבע של אורח לא קרוא מקפסולה חיצונית למשפחה הגרעינית.

"לפני הקורונה כולם מכרו קרקע ועברו למגדלים. שם אתה מתחכך בהרבה שכנים נוגע במעלית ויש סכנה של הדבקה", אומר השמאי לוי יצחק, הבעלים של המחירון הנושא את שמו. לדבריו, כעת יש זינוק של עשרות אחוזים בביקוש לבתים כאלה.

בית למכירה בשער אפרים ב-2.4 מיליון שקל (צילום: באדיבות יעקב גרוסמן נדל"ן)

"אנשים רוצים אפשרות לעבוד מהבית בשקט, כשאף אחד לא מפריע, ואם יש לך בית צמוד קרקע, שבדרך כלל הוא גדול יותר, אתה יכול לעשות את זה. יש גם בריכה פרטית בחצר, ולא צריך לנסוע למקום אחר בשביל זה. הדברים האלה גרמו לכך שצמודי הקרקע, שקודם ירדו המחירים שלהם, פתאום עולים.

"אני יודע מה קורה היום, מה היה אתמול, אבל אני לא יודע מה יהיה מחר. איש לא חשב שתבוא הקורונה, יש מקומות בסביבות תל אביב והמושבים הסמוכים שמשלמים גם 20 מיליון לצמוד קרקע, וההתעניינות בהם זינקה. אנשים מבינים שהקורונה לא תעזוב אותנו בקלות, ושזה נהיה יותר רציני. מאותה סיבה אני חושב שגם תמ"א 38 לא תיפסק כי זה נותן אפשרות לאנשים להרחיב את הדירה".

ואכן, את התיאור של יצחק שמענו משורה ארוכה של מתווכים ופעילים בשוק. הריחוק החברתי שכפתה הקורונה מניע רבים לחפש לעצמם בית פרטי בשרון, בשפלה ולאורך כביש 40, רצוי עם שטח אדמה נדיב, שמייתר את הצורך בקרבה הבלתי נמנעת לשכנים במעלית, בחדר המדרגות ובגינות המשחקים.

מצד שני, התחדדה גם ההכרה בכך שחלוקת הזמן התחלפה: עד היום אנשים בילו 40% מהזמן בבית ואת היתר בעבודה, והיום היחס השתנה לטובת שהות בבית. אם נגזר עלינו לבלות חלק ניכר מהזמן בבית, הוא צריך להיות גדול מספיק לפינת עבודה ולאפשר מרחב מחיה לילדים שיוכלו להסתובב ולא להיות כלואים בדירה.

הצורך בבידוד מרצון חיזק את הביקוש לצמודי קרקע, והמגמה מתודלקת בריבוי התחזיות על הנגיף שילווה אותנו שנים רבות. מתווכים שפועלים בעיקר במושבים מדברים על המשבר כהזדמנות, כסף על הרצפה שמגיע מפלח שוק של המבוססים מאוד והעשירים ממש, שיכולים להרשות לעצמם את הפריבילגיה של בית פרטי, אם כי יש גם מציאות שמחכות למאותגרים כלכלית בתוך ומעבר לקו הירוק.

בית שנמכר בניצני עוז בשרון ב-3.5 מיליון שקל (צילום: באדיבות אורית קפלן)

התחלות בנייה מועטות במרכז

קצת יותר משליש מאזרחי ישראל גרים בצמודי קרקע, שתופסים יותר ממחצית מהשטח הכולל במדינה. באזורי הביקוש יש מעט מאוד התחלות בנייה של בתים פרטיים, כך שגם הנדירות תורמת את שלה לביקוש.

אורית קפלן, שפועלת בשרון, טוענת שאכן יש התעניינות בבתים פרטיים בחודשים האחרונים, אך ביקושים אלה לא הביאו בהכרח להתייקרויות, ויש בכל זאת הססנות וחשש מאי-וודאות, כך שיש פחות נכונות ליטול מימון בנקאי מופרז.

"יש עלייה בהתעניינות", היא אומרת לי, "אבל עליית מחירים לא. השוק בכל זאת מתעתע, ואנשים מפחדים להתחייב לבנקים, אז העסקות מתבצעות בעיקר מהון עצמי, פחות הלוואות בנקאיות. יש חשש מהלא נודע.

"אני לא רואה שינויי מחיר, העסקות נסגרות מעט נמוך יותר מהשנים האחרונות וזו לא הנחת קורונה. השנה התחילה לא טוב, והמשבר עזר למי שכן חייב להחליט למכור, ואז יש ירידה של כ-3%, למעט בנחלות שעליהן הקורונה לא השפיעה".

"חד-משמעית כן. יש עלייה בהתעניינות, אבל עליית מחירים לא. השוק בכל זאת מתעתע, ואנשים מפחדים להתחייב לבנקים, אז העסקות מתבצעות בעיקר מהון עצמי, פחות הלוואות בנקאיות. יש חשש מהלא נודע"

לדבריה, המושבים נהנים מיתרון נוסף בתקופה הזו: קצב הדבקה נמוך יחסית ליישובים עירוניים, וזה נובע בחלקו מערבות הדדית גבוהה יותר שיש בהם. את המושבים היוקרתיים יותר ופחות בשרון היא מחלקת באופן הבא:

"בצרה, בני ציון ואודים ברף העליון, שם יש משקים ב-11-14 מיליון שקל, עשרה דונם ברצף ובית סבתא של 100 מ"ר. אחר כך יש לך בית יהושע, עין ורד ומשמרת, ומהצד השני חופית, כפר ויתקין ובצד המזרחי הזול יותר יש את ניצני עוז, בארותיים ועולש. לפני כמה חודשים היה זוג מפתח תקוה שהחליט לעבור לצמוד קרקע, וקנה דרכי חצי דונם בניצני עוז בפחות מ-3.5 מיליון שקל".

אלון אשר מתווך במושבים וביישובים בשרון, וגם הוא מדווח על זינוק בפניות: "תמיד יש ביקושים למושבים וצמודי קרקע, כי היקף הקרקעות בבנייה מצטמצם ואין התחלות בנייה. עכשיו הדרישה עלתה עוד יותר. אנשים הבינו שקשה להם להישאר בדירה עם הילדים, ומי שגר בצמוד קרקע חווה את הקורונה בצורה יותר נעימה. אפשר לשאוף אוויר, להסתובב, ליהנות מהחוץ, ובהחלט יש פניות מכאלה שמחפשים צמודי קרקע במושבים, במקומות במרכז עם נגישות טובה לתחבורה.

"בכפר יונה אפשר למצוא בית בנוי ב-2 מיליון שקל ומעלה, 6 חדרים וגינה. בפרדס חנה יש קוטג' בהחל מ-1.85 מיליון שקל, ובעמק חפר אני יכול להשיג מגרש של חצי דונם לבנייה ב-1.85. יש לי וילה של חצי דונם ביד חנה ב-3 מיליון.

וילה למכירה ביד חנה ב-3 מיליון שקל (צילום: באדיבות אלון אשר, R.E.LAND)

"בפלח השוק היוקרתי יותר יש את מכמורת. במחיר של דירה וחצי בתל אביב אתה קונה שם מגרש של 800 מ"ר, בית של 180-200 מ"ר עם אוכלוסייה טובה מאוד במחיר של 6.7 מיליון שקל, וזה במרחק הליכה לים. במושבים, ההיצע יותר נמוך והביקוש גבוה. כרגע המחירים שומרים על יציבות, מי שרצה למכור אולי התפשר יותר. אנשים פונים אלי ומצפים לירידת מחירים, אבל צריך להבין שאין היצע במושבים כי אין הרחבות בתכנון, ובכל מושב יש בית אחד או שניים למכירה. זה הופך את השוק הזה למשהו אחר, ומי שרוצה לגור פה צריך לשלם יותר".

וילה ביד חנה ב-3 מיליון שקל, מבט מבפנים (צילום: באדיבות אלון אשר, R.E.LAND)

לדבריו, חלק מהפונים נרתעים מהחשש להיתקע בפקקים, אבל לדעתו "יש דרכי גישה טובות, תחנות רכבת מסביב ומסילה מזרחית בבנייה, כך שזה עניין של זמן עד שאנשים יבינו שמאזור השרון אפשר להגיע לכל מקום, עם נגישות לכביש 4, ו-9 החדש. הרתיעה לא מוצדקת. מה גם שאתה קונה מקום לעבוד בו, בית של 150 מ"ר, שאפשר להגדיל, ואנשים עושים לעצמם קליניקות נפרדות ומשרדים".

בשורה התחתונה, הקורונה הניעה רבים לחפש בית עם גינה, גם אם לא חשבו על כך קודם. חלק מהביקוש מופנה לווילות ולקוטג'ים ברעננה או בכפר סבא, אך הרבה יותר מכך למושבים, בהם יש מרחב מחיה ובידוד בנוסח בית קטן בערבה.

150 מושבים, שלושה סגמנטים

הביקוש לכ-150 המושבים מגדרה עד חדרה תלוי במיתוג של כל אחד מהם, ולא מזיק ליישוב להתהדר בסלב כמו עפר שלח שגר בגינתון, עומר מילר שעבר לנווה ירק, או יובל נוח הררי שהשתקע בכרמי יוסף ("סביון של השפלה"). חלק מהמושבים הפכו ליותר הטרוגניים מבחינת חתך האוכלוסייה, בלי טביעת האצבע של דור המקימים. אחרים שמרו על הצביון, כמו חדיד, זיתן או יד רמב"ם.

"אנשים פונים אלי ומצפים לירידת מחירים, אבל צריך להבין שאין היצע במושבים כי אין הרחבות בתכנון, ובכל מושב יש בית אחד או שניים למכירה, זה הופך את השוק הזה למשהו אחר ומי שרוצה לגור פה צריך לשלם יותר"

המושבים מציעים שלושה סוגי נכסים: בתים בהרחבות, שיועדו במקור לבנות ממשיכות ולבנים ממשיכים; משקי עזר מקצועיים; ומשקים חקלאיים:

1

הרחבות

הבתים בהרחבות הם חצאי דונם צמודי קרקע שנבנו בשני העשורים האחרונים. זו מעין סוכריה שבעלי משקים קיבלו מהמדינה, בכך שהקצו להם חצי דונם בחטיבת קרקע לא בצמידות למשק, ועבורה הם שילמו מחיר נמוך יחסית בתוספת דמי פיתוח. בעל המשק נדרש למנות בן שייקח את המגרש, והמשפחות יכולות למצוא דרך לחלק את הרכוש הזה עם שאר הילדים בהסכם. למשל, במכירה לצד שלישי.

על הקרקע הזו אחד מילדיהם יכול לבנות בית, או שאפשר למכור אותה בשוק הפתוח, והתוצאה היא היצע גדול יחסית של בתים מודרניים בסדרי גודל של 200-280 מ"ר, כאשר רוב התושבים בהרחבות הם כבר לא מהמשפחה המקורית.

ההרחבות מאופיינות בפיתוח טוב עם תאורה ומדרכות, ביחס לתשתיות שיכולות להיות רעועות יותר בחלקים ותיקים ביישוב. רמת המחירים במרכז נעה בין 4.5 מיליון שקל (סתריה, בן שמן) ל-5.5 מיליון שקל (נווה ירק, מגשימים או בצרה).

2

משקי עזר

הסגמנט השני של נכסים במושבים הם משקי עזר מקצועיים, שמשתרעים על 1.2-2.5 דונם, והם תולדה היסטורית של מציאות בה בעלי מקצוע הוזמנו להתמקם במושבים, במקום שיושביהם יצטרכו לנסוע אליהם (רופא, וטרינר, רתך וכו').

משקי עזר יש בין 8-12 בכל מושב, וכיום הייעוד המקורי שלהם כבר לא רלוונטי, כאשר הזכויות הם עדיין לבית אחד, על אף שהשטח גדול יחסית. ברוב המקרים הבתים האלה ישנים, ובגלל גודל השטח מחירם הוא כמיליון שקל מעל בית דומה בהרחבה התואמת. לאחרונה נמכר משק עזר בכפר טרומן עם בית של 160 מ"ר ב-5.5 מיליון שקל. מי שמוכר משק עזר משלם מס של עד 20% מסכום המכירה.

3

משקים חקלאיים

הסגמנט השלישי והשכיח ביותר במושבים הם המשקים החקלאיים. בכל מושב יש בערך 90 כאלה, ושטחם הכולל נע בין 21 דונם (נטעים, בית עובד) ל-30 דונם, (קדרון, טל שחר). השטח הזה מחולק לשלוש חלקות: א', ב' ו-ג':

1. חלקה ג' זה שטח שמשותף לכל המושב שלא מחולק שמית, וגודלו כ-5 דונם.
2. חלקה ב' נמצאת במקום כלשהו במושב, לא בהכרח בצמוד לבית, וגודלה בין 10 ל-15 דונם. זו החלקה החקלאית שאפשר להשתמש בה גם למשק חי.
3. חלקה א' זה השטח שצמוד לבית המגורים.

בקדרון ובטרומן למשל, חלקות א' וב' צמודות לבית, כך שמי שגר שם נהנה מ-20 עד 27 דונם ברצף. בבן שמן, לעומת זאת, יש משקים עם 10 דונם ליד הבית, ושאר השטח החקלאי ממוקם במקום אחר בתחום המושב. במושבים נטעים ובית חנן חלקת המגורים היא כ-3 דונם, ושאר המשק מופרד ממנה פיזית. בכל מקרה, אין הבדל בין מי שחי ב-3 או 20 דונם, בכל מה שנוגע לזכויות הבנייה שהן אותו דבר, אם כי באזורי תיירות מותר למקם בשטח החקלאי גם צימרים.

משקים אלה לא מיועדים למשפרי דיור ולמי שנפגעו מהקורונה, שכן מדובר בעסקה של כ-8.5 מיליון שקל ויותר. המיסוי של משקים גבוה באופן יוצא דופן, ולא דומה לאף נכס נדל"ן אחר. מי שמוכר אותם נאלץ לשלם 45% מס ואפילו יותר, ככה שממכירה ב-10 מיליון שקל נשאר להם ביד בקושי 5.5 מיליון שקל.

המיסוי הכבד הזה תרם לשעיטת המחירים כלפי מעלה. המוכרים של המשקים משלמים למעשה שלושה סוגי מס בעת המכירה: מס שבח לרשות המסים, היטלי השבחה למועצה עבור הזכויות שנצברו בנכס (2-3 בתי מגורים, בריכה, מחסן פל"ח – פעילות לא חקלאית), והרכיב הכבד ביותר, שמהווה 33% משווי החלקה, נקרא "דמי רכישה" עבור קניית זכויות הבנייה מרשות מקרקעי ישראל. גם על הרכיב הכבד הזה מחושב "מס רכישה" נוסף, והוא מגיע בקלות לכ-250 אלף שקל. במקביל לכל הסיפור הזה, הקונים משלמים בנפרד מס רכישה משל עצמם.

מס "דמי הרכישה" למנהל נוצר אחרי רפורמה משמעותית שעברה באפריל 2018, ולפיה מי שמשלם את המס הזה קונה מהמדינה את הזכויות למגורים במשק ונפרד מרשות מקרקעי ישראל לכמעט 200 שנה. עד אז היה צריך לשלם מס עבור הזכויות האלה בכל פעם שהמשק החליף ידיים.

כעת אדם יכול לרשום את הנכס על שמו בטאבו, לקבל את מלוא הזכויות עליו מבלי להצטרך לשלם בעתיד מסים נוספים לרמ"י (רשות מקרקעי ישראל), כאשר הבעלים או מי מילדיו ימכור אותו. מדובר בסוג של היוון של דמי החכירה מהמדינה, והדבר הזה הביא להתייקרות המשקים בשנתיים החולפות. בנוסף לרכישת הזכויות, הרפורמה הזו נתנה הטבה משמעותית של זכות לפצל חצי דונם מחלקת המגורים, למכור אותה לצד ג' ולאבד 160 מ"ר מזכויות הבנייה.

הבעיה היא שלרמ"י יש קושי רגשי או ביורוקרטי להיפרד מהבעלות על הנכס, ולוקח להם סדר גודל של שנה ורבע לפחות להוציא את שובר התשלום למיסוי הרכישה. זה אומר שמי שקונה לא יכול להשתמש בזכויות הבנייה מיד, ונאלץ לחכות פרק זמן לא סביר עד שייצא השובר. ברמ"י סרבו להגיב לטענה זו.

המתווכים מדברים גם על אנשים קנו משק, שמו 2-4 מיליון שקל בנאמנות עבור המס הזה, ושנתיים אחר כך עדיין מחכים להעברת מלוא זכויות הבנייה.

זה אומר שבין רגע הקנייה של המשק עם הבית הישן, ועד שמגשימים את החלום ובונים עליו את הבתים החדשים, יכולות לחלוף גם 4 שנים בקלות, וזו אבן הנגף הגדולה ביותר בעסקות האלה, שיכולה להפוך לסיוט לא קטן עבור הקונים.

כדי להתגבר על המצב הזה נוצרה תעשייה שלמה של מאכרים ועורכי דין שמציעים שירותי זירוז עניינים במינהל, כמקובל במקומות שבהם הרגולציה לא מתפקדת או לא יעילה. ברמ"י סרבו להגיב גם לטענה העקרונית הזו, וביקשו פרטים של עסקאות ספציפיות כדי שיוכלו להתייחס לדברים.

לצד המכשול של המחיר וקבלת שובר הרכישה מהמינהל, אבן הנגף ברכישת משק היא גם הצורך לעבור ועדת קבלה למושב. מדובר בדרך חתחתים שדורשת מהזוג שקונה להיות נקי מעבר פלילי, לעבור מבחן במכון מיון של הערכה חברתית ופסיכולוגית ולאחר מכן עוד ראיון בוועד, ורק אז הבקשה עוברת להצבעה באסיפה של האגודה החקלאית של 90 בעלי המשקים במושב. מי שעובר את המשוכה הזו נדרש לשלם גם כ-100 אלף שקל כדמי קבלה.

אנשים "נורמטיביים" וקצינים לשעבר בצבא יכולים להיבלם על ידי ועדת הקבלה, אם לא מצאו חן בעיני חלק מבעלי המשקים. גם אמנים מפורסמים שמוכנים לשלם סכומים גדולים עבור משק עלולים להיפסל, מחשש לתנועה ערה מדי של מעריצים. כל זה איכשהו חוקי במדינת ישראל, גם ביישובים קהילתיים.

מי שקונה את המשקים האלה בדרך כלל לא מתעניין בשטחים החקלאיים (שאותם אפשר להשכיר), אלא בזכויות שמאפשרות לבנות שלושה בתים. המשמעות היא שבית-אב יכול לקנות אותם ולגור יחד עם שניים מילדיו במעין חמולה. למרות שהבעלות על המשק לא ניתנת לפיצול, ותמיד נשארת בידי זוג אחד, יש מקרים בהם קבוצה של 3 זוגות מתאגדת ורוכשת משק אחד יחד.

במקרה כזה צריך ביטחון בסיכום מראש מול הזוג שרשום כבעלים, אם כי תמיד יש סיכון שהחברים של היום יהפכו לאויבים של מחר, אולי בדור הבא, ואז לא ברור אם ההסכם יכובד כאשר מישהו מהם ירצה לעזוב.

לצד חלקת המגורים הפכו המשקים למבוקשים גם מצד בעלי העסקים שצריכים מחסן לא חקלאי של עד 500 מ"ר. רבים מהם משמשים כיום ליבואני סחורות ומוצרים, שמקבלים את המחסן של העסק ליד הבית במקום לנסוע למקום מרוחק יותר. במושבים מרובי מחסנים כאלה תהיה גם תנועה מרובה של משאיות.

במושבים ובנחלות כל הזמן מוסיפים זכויות

זוגות מבוססים או אנשים אמידים מאוד, כמו גם בעלי העסקים שתרים אחרי הבתים והמשקים האלה במושבים, הפכו את הידיים של המתווכים בשוק הזה לעמוסות למדי, בניגוד מוחלט למה שקורה מסביב.

"אני לא מצליח לענות לטלפונים. יש לי שירות הודעות 24 שעות, ואם לא היה לי שירות כזה לא הייתי מצליח לענות לכולם. אני מוכר בתים במושבים, נחלות ובתים בהרחבה, וזה בדיוק מה שמחפשים עכשיו, ויש זרימה של טלפונים מכל הכיוונים", אומר יעקב גרוסמן שפועל מכוכב יאיר באמצעות סוכנים ברחבי הארץ.

"התנועה גדלה, ולכן יש גם עליית מחירים. יש גם לחץ על דירות גן, אבל עיקר הדרישה היא למעבר מהדירות בעיר לכפר. אנשים מוכנים לשלם על זה יותר, כי הם מבינים שזה ההבדל בין לחיות באופן שפוי, לבין חיים בבית משוגעים למחצה. הקורונה לא הולכת להסתיים, וכולם יודעים שנצטרך לחיות עם זה תקופה, למרות שהפוליטיקאים מבטיחים כל מני שטויות, כאילו זה ייגמר תוך 3-4 חודשים".

גרוסמן מחלק את הביקוש לצמודי קרקע לשתי קבוצות עיקריות, ועוד אחת לבונוס, שמכולן הוא והמתווכים האחרים גוזרים את העמלות שלהם: "יש כרגע תנועה חדה וברורה של זוגות ומשפחות מתל אביב והסביבה לחפש בתים פרטיים עם חצר. פתח את הסלון והילדים יוצאים, אתה לא מרגיש את הסגר. הם יוצאים לדשא ויש לך שקט ושלווה, ואתה לא במקום סגור ונשאר מול המחשב כל הזמן.

"הקבוצה השנייה היא תנועה של העשירון העליון לכפר. כל אלה שבזמנו רצו לעבור ממושבים לפנטהאוזים ברוטשילד, מוכרים עכשיו את הדירות האלה מול הים, וחוזרים לחפש נחלות. אלה עסקות של 8-9 מיליון, ונחלות של 10 דונם ברצף יכולות להגיע גם ל-20-30 מיליון שקל.

"זוג בגילאי 67-70 שרוצה לבנות בית אחד לעצמו, והבת או הבן עם הילדים יוכלו לבנות עוד בית אחד או שניים, כמו באחוזה בסדרה דאלאס. זאת תנועה של העשירון או המאיון העליון, שכבר לא רוצים לגור במעלית וללחוץ על כפתור עם קורונה. לכן, אלה שרצו מהמושבים ומכרו נחלות עשו פניית פרסה, ומחפשים לחזור למושבים לשטחים הגדולים כדי לבנות בית אחד, שניים או שלושה.

"אני מרגיש שזו תנועה כפולה וברוך השם יוצא לי פרנסה – אני בזמן הנכון במקום הנכון. הקורונה פגעה בחלק מהאנשים, יש 800 אלף מובטלים וחל"תים, אבל מי שמוכר מסכות וציוד רפואי מתעשר. אני לא מתעשר, אבל יש פרנסה בשפע. היה הלם של הקורונה במרץ-אפריל וקצת במאי, והיום השוק חזר לקדמותו. עובדים דרך מיילים, עם התו הסגול ובצורה חוקית. אני לא אדם צעיר, בן 67 בקבוצת סיכון, כך שגם בלי התו הסגול הייתי שומר על עצמי".

לדברי גרוסמן, הקורונה אולי חתכה מחירים של דירות ברבי-קומות, אך הביקוש לצמודי קרקע שמר את רמת המחירים שלהם גבוהה יחסית. "הציפייה הייתה שהמחירים ירדו, כולם רוצים מציאות קורונה. אבל את המציאות האלה אפשר למצוא בדירות ולא בבתים. במושבים ובנחלות מוסיפים זכויות, כך שהמחירים שם לא ירדו אלא התייצבו ואולי יעלו בעתיד, וזה גם מה שקורה בהרחבות.

למה אתה מתכוון כאשר אתה מדבר על הוספת זכויות?

"בנחלה, אם פעם אפשר היה לבנות שני בתים, היום אפשר לבנות שלושה בתים. המחירים לא ירדו, ופעם אי אפשר היה להקים מחסנים שאינם לשימוש חקלאי, אבל היום כבר אפשר לעשות פל"ח, כך שבנחלות המחירים כל הזמן עולים.

"הקורונה קצת בלמה את העליות, אבל זה בטח לא יורד, אלא יציב. כנ"ל בבתים הפרטיים במושבים. גם שם המחירים לא יכולים לרדת. אם פעם היה בית שהייתי מוכר ב-3.8 במושב, היום מבקשים 4.7, ויקבלו 4.3. בחישוב כולל המחירים עלו בעשרה אחוז ויש קונים שמגיעים מכל הארץ".

לדבריו, למרות הסגר הקודם והנוכחי אפשר לסגור עסקות גם מרחוק, כי ממילא חלק מהקונים מתעניינים בעיקר במגרש ולא בבית הסבתא המט ליפול שבנוי עליו.

"מותר לדבר בטלפון, וחוץ מזה אתה יכול לשלוח טופס תיווך אלקטרוני וחותמים. אם מדובר על שטח עם בית ישן, לא מעניין אותם לראות את הבית מבפנים, אז אני שולח באימייל, חותמים, ופשוט פותחים גוגל ארת', גם אנשים מחו"ל ובטח מתל אביב, אלה שלא נוסעים. יש סיורים וירטואליים וככה עסקאות נסגרות".

פליטי קורונה מגיעים מחו"ל

הקבוצה השלישית שמחפשת את צמודי הקרקע היא אמנם הקצפת שמגיעה בטפטופים מחו"ל, אבל גם בהקשר שלה הקורונה הגבירה את הזרם. "יש גם תושבי חוץ אבל מאוד-מאוד נישה", אומר גרוסמן שמכנה אותם "פליטי קורונה".

"אלה אנשים שהיו בחו"ל שנים ובגלל הקורונה העסקים שם שנתקעו, הם חוזרים לארץ ורוצים לקנות פה נכס מרווח עם גינה", הוא מתאר. "הם רוצים לבוא ולהישאר ומחפשים נכסי יוקרה עם שטחים גדולים ויש להם כסף לזה. מגיעים מארה"ב, קנדה, קונגו, דרום אפריקה, אוסטרליה, ניו זילנד ולונדון. אנשים שהיו שם שנים, ובגלל הקורונה ענף היהלומים באפריקה נעצר, אז הם חזרו לפה. כסף לא חסר. אלה לא תושבי חוץ של פעם. היו אוליגרכים והיו צרפתים ואין, נגמרו. בא אלי זוג דתי מלונדון, וחיפש נחלה. אני מדבר איתם, והאישה אומרת 'אני לא חוזרת לשם, היינו שם כמה שנים, עשינו כסף ואני רוצה ליד אמא'. וזו רק דוגמה".

האם התושבים החדשים במושבים משנים את הרכב האוכלוסייה שלהם?

"כן, ההרחבות עושות זאת והקפיצו מחירים. אשתאול זה מקרה קלאסי. היו שם תימנים ויש שם הרחבה על ההר, שהגיעה אליה אוכלוסייה ממעמד סוציואקונומי גבוה מכל העדות. זה קרה גם בנווה ימין ובירחיב. אם יש מושב עדתי של כורדים או תימנים או מרוקאים, ההרחבה פתוחה, ובאים כל סוגי האוכלוסיות.

ועדת קבלה מהווה מכשול בפני הקונים?

"ועדת קבלה זה לא מכשול בהרחבות, שם אין ועדת קבלה, ואם יש זה משהו סמלי. אבל בנחלות יש ועדות קבלה, ולא הייתי קורה לזה מכשול. אני לא אביא למושב חמד חילוניים כי לא יקבלו אותם. לא אביא לשדה ורבורג אנשים שהם ברמה אחרת כי לא יקבלו אותם. אתה צריך להיות מתאים לקהילה. זה לאו דווקא עדה או כסף, יכול להיות שאתה אשכנזי עשיר, וכל המאפיינים הטובים שאפשר למנות ובכל זאת לא יקבלו אותך במושב מסוים, כי יעשו ועדת קבלה ויחליטו שאשתך אנטיפתית, כזו שיוצאת בשמונה בערב ושמה לכה ומחפשת להסתובב. זה מתאים לתל אביב, ולא מתאים למרקם הקהילתי. מהסיבות האלה יחליטו שהיא לא מתאימה, לא שהם אליטיסטים, ממש לא, פשוט לא תתאים לקהילה".

בית למכירה בשדי חמד ב-4.7 מיליון שקל (צילום: באדיבות יעקב גרוסמן נדל"ן)